2026타경18 (5)
지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 후광대로 324 [도로명] 전라남도 무안군 후광대로 324 (남악도휘에드가7차오피스텔) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 118호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 '튼상가'이나 도면에 의해 특정이 가능하고, 경계복원이 용이하며, 각 호별로 통로가 확보되어 있음 - 118호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 '튼상가'이나 도면에 의해 특정이 가능하고, 경계복원이 용이하며, 각 호별로 통로가 확보되어 있음 - 2026. 1. 기준 미납관리비 있음 8,471,750원 있음(현황조사보고서에 의함) |
| 토지면적 | 1,946.1㎡ (588.7평) | 건물면적 | 130.38㎡ (39.4평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 664,000,000원 | 최저가격 | (100%)664,000,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)66,400,000원 | 청구금액 | 392,433,764원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.09.07 | (100%)664,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 후광대로 324 | 대 | 1,946.1㎡ (588.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 후광대로 324 (전라남도 무안군 후광대로 324 (남악도휘에드가7차오피스텔)) | 철근콘크리트구조 · 지상18층 | 130.38㎡ (39.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 118호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 '튼상가'이나 도면에 의해 특정이 가능하고, 경계복원이 용이하며, 각 호별로 통로가 확보되어 있음 - 118호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 '튼상가'이나 도면에 의해 특정이 가능하고, 경계복원이 용이하며, 각 호별로 통로가 확보되어 있음 - 2026. 1. 기준 미납관리비 있음 8,471,750원 있음(현황조사보고서에 의함) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,946.1㎡ (588.7평) 건물: 130.38㎡ (39.4평) | 664,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층 건물 중 제1층 제105, 107, 109, 110, 117, 118호로서, 외벽 : 인조석 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리임. 일련번호 1-가), 2-나), 5-마), 6-바) 근린생활시설(현 "공실")임. 일련번호 3-다), 4-라) 근린생활시설임. 본건은 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. 본건 토지는 정방형 평지이며, 오피스텔 및 상업용 건부지임. 본건 북측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 15m의 아
본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남동측 인근에 위치한 "남악도휘에드가7차오피스텔 제1층 제105호 외 5개호" 로서, 주위는 노선 상가지대임. 본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임. 일련번호 1-가) ~ 6-바)
118호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 '튼상가'이나 도면에 의해 특정이 가능하고, 경계복원이 용이하며, 각 호별로 통로가 확보되어 있음 - 118호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 '튼상가'이나 도면에 의해 특정이 가능하고, 경계복원이 용이하며, 각 호별로 통로가 확보되어 있음 - 2026. 1. 기준 미납관리비 있음 8,471,750원 있음(현황조사보고서에 의함)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 기호(4) 110호 | 전입: 2022-09-20 확정: 2023-05-11 배당: - | 보: 1,000만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 기호(3) 109호 | 전입: 2023-01-12 확정: 2023-05-22 배당: - | 보: 1,000만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-03-06 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 키움건설 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-03-15 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4,000만원 월: 1,800,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-08-27 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 392,433,764원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
118호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 '튼상가'이나 도면에 의해 특정이 가능하고, 경계복원이 용이하며, 각 호별로 통로가 확보되어 있음 - 118호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 '튼상가'이나 도면에 의해 특정이 가능하고, 경계복원이 용이하며, 각 호별로 통로가 확보되어 있음 - 2026. 1. 기준 미납관리비 있음 8,471,750원 있음(현황조사보고서에 의함)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 후광대로 324 | 대지면적 | 1,946.1㎡ (588.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 130.38㎡ (39.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.7% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 18층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무안군세무서 | 무안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼향읍 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 후광대로 324 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 6,400만원 | 5억 4,448만원 | 82% | 6.2명 | 5억 4,448만원 |
| 최근 3개월 | 6억 6,400만원 | 5억 3,784만원 | 81% | 5.8명 | 5억 3,784만원 |
| 최근 6개월 | 6억 6,400만원 | 5억 3,120만원 | 80% | 5.4명 | 5억 3,120만원 |
| 최근 12개월 | 6억 6,400만원 | 5억 2,456만원 | 79% | 5.1명 | 5억 2,456만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 83점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 3,200만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4,730만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 3,027만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 273만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 65만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,605만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 23장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경318 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 남악4로 40 (펠리시티2차) | 2026.10.12 | 9억 5,000만원 | 1억 7,511만원 | 18.4% | 매각 |
| 2025타경534 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 남악3로 80 | 2026.09.21 | 3억 7,900만원 | 1억 8,000만원 | 47.5% | 매각 |
| 2024타경56027 | 근린상가 | 전라남도 무안군 청계면 청수리 143-13 | 2026.09.21 | 18억 3,827만원 | 5억 5,000만원 | 29.9% | 매각 |
| 2025타경399 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 무안군 무안읍 뻘낙지길 30 | 2026.09.14 | 6억 5,251만원 | 2억 9,155만원 | 44.7% | 매각 |
| 2022타경723 | 근린상가 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층301호 | 2026.09.14 | 4억 2,400만원 | 1억 6,370만원 | 38.6% | 매각 |
| 2024타경4460 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 무안군 일로읍 일로로 62 | 2026.09.07 | 2억 8,800만원 | 1억 329만원 | 35.9% | 변경 |
| 2025타경347 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 남악4로 49 | 2026.09.07 | 5억 2,200만원 | 1억 5,379만원 | 29.5% | 매각 |