2025타경274
유찰 4회제시외건물포함재매각| 소재지 | 부산광역시 사하구 옥천로70번길 40-2 (감천동) [도로명] 부산광역시 사하구 옥천로70번길 40-2 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 채권자 채권자 감천2동새마을금고 매각가 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | 2025.02.05 | 매각물건 | - 일괄매각(본건 지상위 감정서 (ㄱ) 제시외 건물 매각제외. 제시외 건물 (ㄱ)을 감안한 토지 가격임). - 단독주택으로 현황 공가임. 본건 지상위 건물은 정확한 길이와 면적을 알 수 없어 공부, 실측 및 목측으로 하였으니 정확한 길이와 면적은 측량을 요함. - 재매각 : 매수보증금은 최저매각가격의 20%임 |
| 토지면적 | 68㎡ (20.6평) | 건물면적 | 50.08㎡ (15.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 32,720,400원 | 최저가격 | (12%)3,849,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)769,800원 | 낙찰가격 | 8,223,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.05.12 | (24%)7,856,000원 | 매각 |
| 6회 | 2026.08.25 | (24%)7,856,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.29 | (17%)5,499,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.03 | (12%)3,849,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 사하구 옥천로70번길 40-2 (감천동) | 대 (제2종일반주거지역) | 68㎡ (20.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 398,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 사하구 옥천로70번길 40-2 (감천동) (부산광역시 사하구 옥천로70번길 40-2) | 블록구조 · (단독주택) | 50.08㎡ (15.1평) | 일괄평가 (대장연면적 15.96㎡) | - 일괄매각(본건 지상위 감정서 (ㄱ) 제시외 건물 매각제외. 제시외 건물 (ㄱ)을 감안한 토지 가격임). - 단독주택으로 현황 공가임. 본건 지상위 건물은 정확한 길이와 면적을 알 수 없어 공부, 실측 및 목측으로 하였으니 정확한 길이와 면적은 측량을 요함. - 재매각 : 매수보증금은 최저매각가격의 20%임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 68㎡ (20.6평) 건물: 50.08㎡ (15.1평) | 32,720,400원 | |||
본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 감천2동 행정복지센터 남측 인근에 위치하며 주위는 동류의 주택 및 점포 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근이 불가능하며 인근에 마을버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 다소 불편함. 급경사 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임. 북동측으로 약1.0 ~ 1.5미터 폭의 골목 진입도로에 접함. 제2종일반주거지역(2024-05-22), 상대보호구역 임. 본건 지상위에 제시외건물㉠이 소재하여 제시외건물 소재로 인한 감안가격을 부동산감정평가명세표에 부기하였으니 참고하시기 바람. 없 음. 1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음. 시멘트블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층 건으로, (사용승인일 : 1985.04.06.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감. 내벽 : 벽지마감 등. 창호 : 샷시창 임. 단독주택으로 이용중임.(현황 공가상태임.) 급배수설비, 각종위생시설 등이 되어 있으나 공가 상태로 오래되어 사용여부는 불확실하니 경매진행시 확인하여
- 일괄매각(본건 지상위 감정서 (ㄱ) 제시외 건물 매각제외. 제시외 건물 (ㄱ)을 감안한 토지 가격임). - 단독주택으로 현황 공가임. 본건 지상위 건물은 정확한 길이와 면적을 알 수 없어 공부, 실측 및 목측으로 하였으니 정확한 길이와 면적은 측량을 요함. - 재매각 : 매수보증금은 최저매각가격의 20%임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 1990-08-22 | 근저당권 | 감OO | 6,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 1990-11-15 | 근저당권 | 감OO | 9,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 1996-05-30 | 근저당권 | 감OO | 6,000,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2011-06-03 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-04-23 | 가압류 | 롯OO | 19,189,241원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-04-23 | 가압류 | 한OO | 5,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-05-13 | 가압류 | 신OO | 9,791,259원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-06-27 | 가압류 | 흥OO | 14,465,395원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-02-06 | 임의경매 | 감OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각(본건 지상위 감정서 (ㄱ) 제시외 건물 매각제외. 제시외 건물 (ㄱ)을 감안한 토지 가격임). - 단독주택으로 현황 공가임. 본건 지상위 건물은 정확한 길이와 면적을 알 수 없어 공부, 실측 및 목측으로 하였으니 정확한 길이와 면적은 측량을 요함. - 재매각 : 매수보증금은 최저매각가격의 20%임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 사하구 옥천로70번길 40-2 (감천동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 15.96㎡ (4.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1985-04-08 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사하구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사하구세무서 | 사하구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 옥천로70번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 사하구 옥천로70번길 40-2 (감천동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,272만원 | 2,683만원 | 82% | 6.2명 | 2,683만원 |
| 최근 3개월 | 3,272만원 | 2,650만원 | 81% | 5.8명 | 2,650만원 |
| 최근 6개월 | 3,272만원 | 2,617만원 | 80% | 5.4명 | 2,617만원 |
| 최근 12개월 | 3,272만원 | 2,584만원 | 79% | 5.1명 | 2,584만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 192만원
- 필요 현금(실투자)
- 996만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 249만원
- 필요 현금(실투자)
- 970만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 290만원
- 필요 현금(실투자)
- 961만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경274 | 단독·다가구 | 부산광역시 사하구 옥천로70번길 40-2 (감천동) | 2026.11.03 | 3,272만원 | 822만원 | 25.1% | 매각 |
| 2024타경102470 | 단독·다가구 | 부산광역시 사하구 옥천로62번길 27 (감천동) | 2026.05.13 | 2,394만원 | 500만원 | 20.9% | 매각 |
| 2025타경2751 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 해돋이로214번길 14-21 (초장동) | 2026.08.25 | 1억 2,192만원 | 5,500만원 | 45.1% | 매각 |
| 2025타경101456 | 단독·다가구 | 부산광역시 사하구 오작로73번길 16 (괴정동) | 2026.10.13 | 2억 1,851만원 | 5,316만원 | 24.3% | 매각 |
| 2025타경101231 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 천마로 223-4 (충무동2가) | 2026.07.30 | 7억 8,056만원 | 3억 1,090만원 | 39.8% | 매각 |
| 2024타경109549 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 암남로78번길 20-6 (암남동) | 2026.06.25 | 2억 8,630만원 | 4,955만원 | 17.3% | 매각 |
| 2024타경1256 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5 (부민동1가, 부민수목하우스) | 2026.10.06 | 9,600만원 | 3,899만원 | 40.6% | 매각 |
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