2025타경73144 (2)
유찰 1회지분매각| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 664-1 주건축물제1동 [도로명] (삼숭동,주건축물제1동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 음식점으로 사용중임 |
| 토지면적 | 3,545㎡ (1072.4평) | 건물면적 | 298.81㎡ (90.4평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 3,770,000,000원 | 최저가격 | (100%)3,770,000,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)377,000,000원 | 청구금액 | 9,092,684,860원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.19 | (100%)3,770,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.23 | (70%)2,639,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.10 | (100%)3,770,000,000원 | 진행 |
물건 사진 (36장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 양주시 삼숭동 664-1 주건축물제1동 | 대 (생산녹지지역) | 3,545㎡ (1072.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,135,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 양주시 삼숭동 664-1 주건축물제1동 ((삼숭동,주건축물제1동)) | 일반철골구조 | 298.81㎡ (90.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 음식점으로 사용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,545㎡ (1072.4평) 건물: 298.81㎡ (90.4평) | 3,770,000,000원 | |||
일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 제4층 건물의 제1층 제101호, 제102호, 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제4층 제401호로, 외벽 : 페어글라스, 일부 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감. 바닥 : 일부 타일 붙임, 아스타일 등 마감. 창호 : 강화유리 섀시 창호임. 감정평가 대상물건 기호(1)부터 기호(6)까지 근린생활시설로 이용 중임. 감정평가 대상물건은 위생설비, 급·배수설비, 화재 탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지상 주차장 등이 되어있음. 감정평가 대상물건이 소재
감정평가 대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "연푸른초등학교" 남측 약 800m 지점에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 각급 학교, 생활 편의시설 및 근린생활시설 등이 혼재하 는 지역으로 주위환경 보통임. 감정평가 대상물건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황 보통시 됨.
음식점으로 사용중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍OO 대항력 있음 | 102호 | 전입: 2023-04-14 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 8,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 홍OO 대항력 없음 | 102호 | 전입: 2023-04-14 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 8,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 아성다이소 대항력 없음 | 1층 일부(101호), 2층 전체 | 전입: 2023-04-17 확정: - 배당: - | 보: 5억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강촌이앤씨 주식회사 대항력 없음 | 4층, 49.5800㎡ | 전입: 2024-05-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)서한홀딩스 대항력 없음 | 3층,4층, 1,948.0000㎡ | 전입: 2024-06-14 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 24,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 7억 5,000만원 월: 40,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-05-19 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 9,092,684,860원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
음식점으로 사용중임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 양주시 삼숭동 664-1 주건축물제1동 | 대지면적 | 3,545㎡ (1072.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 298.81㎡ (90.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.4% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양주시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양주시세무서 | 양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼숭동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 양주시 삼숭동 664-1 주건축물제1동 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 37억 7,000만원 | 30억 9,140만원 | 82% | 6.2명 | 30억 9,140만원 |
| 최근 3개월 | 37억 7,000만원 | 30억 5,370만원 | 81% | 5.8명 | 30억 5,370만원 |
| 최근 6개월 | 37억 7,000만원 | 30억 1,600만원 | 80% | 5.4명 | 30억 1,600만원 |
| 최근 12개월 | 37억 7,000만원 | 29억 7,830만원 | 79% | 5.1명 | 29억 7,830만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 18억 8,500만원
- 필요 현금(실투자)
- 19억 3,447만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 24억 4,296만원
- 필요 현금(실투자)
- 16억 8,142만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 28억 4,258만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 8,672만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 49장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경73765 | 오피스텔 | 경기도 양주시 회천남로 80 (옥정동) | 2026.07.22 | 1억 1,900만원 | 7,550만원 | 63.4% | 매각 |
| 2025타경72024 | 오피스텔 | 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 5층501호 | 2026.06.04 | 2억 3,200만원 | 8,721만원 | 37.6% | 매각 |
| 2024타경6048 | 오피스텔 | 경기도 포천시 소흘읍 374-77 포천공구상가 | 2026.06.17 | 1억 3,600만원 | 4,388만원 | 32.3% | 진행중 |
| 2025타경795 | 오피스텔 | 경기도 양주시 덕계동 418-1 해동빌딩 | 2026.05.12 | 13억 6,000만원 | 8억 5,000만원 | 62.5% | 취하 |
| 2025타경795 | 오피스텔 | 경기도 양주시 덕계동 418-1 해동빌딩 | 2026.02.24 | 11억 6,000만원 | 7억 5,000만원 | 64.7% | 매각 |
| 2025타경73184 | 오피스텔 | 경기도 양주시 평화로1576번길 22 (회정동, 웰리치타운) | 2026.06.16 | 1억 7,700만원 | 1억 655만원 | 60.2% | 매각 |
| 2025타경4261 | 오피스텔 | 경기도 양주시 평화로 1428-1 (덕계동) | 2026.09.23 | 2억 9,900만원 | 1억 4,295만원 | 47.8% | 매각 |
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