2025타경20794
유찰 5회2026.11.19 (마산지원제122호법정)||
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| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 28-18 엘케이드림빌 [도로명] (산호동,엘케이드림빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 이 사건 신청채권자는 주택임차권자 김OO의 임대차보증금반환채권의 양수인임. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024.6.3. 접수 제19112호) 있으나(임대차 보증금 160,000,000원, 전입일 2018.5.15, 확정일자 2018.4.30.) 우선변제권만 주장하고 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 160,000,000원 | 최저가격 | (49%)78,400,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,840,000원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.07.30 | (17%)26,891,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.09.03 | (100%)160,000,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.15 | (70%)112,000,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.19 | (49%)78,400,000원 | 진행 |
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물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 28-18 엘케이드림빌 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 28-18 엘케이드림빌 ((산호동,엘케이드림빌)) | 다세대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 이 사건 신청채권자는 주택임차권자 김OO의 임대차보증금반환채권의 양수인임. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024.6.3. 접수 제19112호) 있으나(임대차 보증금 160,000,000원, 전입일 2018.5.15, 확정일자 2018.4.30.) 우선변제권만 주장하고 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 160,000,000원 | |||
[참고사항]
이 사건 신청채권자는 주택임차권자 김OO의 임대차보증금반환채권의 양수인임. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024.6.3. 접수 제19112호) 있으나(임대차 보증금 160,000,000원, 전입일 2018.5.15, 확정일자 2018.4.30.) 우선변제권만 주장하고 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사
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임차인 현황
말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : 2025.10.27
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2018-05-15 확정: 2018-04-30 배당: - | 보: 1억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-05-15 확정: 2018-04-30 배당: 2024-06-03 | 보: 1억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-05-15 확정: 2018-04-30 배당: 2024-06-03 | 보: 1억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 4억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-05-15 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-06-03 | 임차권설정 | 김OO | 160,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-08-05 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
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주의사항 및 매각조건
이 사건 신청채권자는 주택임차권자 김OO의 임대차보증금반환채권의 양수인임. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024.6.3. 접수 제19112호) 있으나(임대차 보증금 160,000,000원, 전입일 2018.5.15, 확정일자 2018.4.30.) 우선변제권만 주장하고 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 28-18 엘케이드림빌 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산합포구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 28-18 엘케이드림빌 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,000만원 | 1억 3,120만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,120만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,000만원 | 1억 2,960만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,960만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,000만원 | 1억 2,800만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,800만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,000만원 | 1억 2,640만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,640만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5,540만원
최저매각가 대비 +52만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수31.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수78.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수67.67점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
7,840만원
- 예상 대출액
- 3,920만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,806만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
8,467만원
- 예상 대출액
- 5,080만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,280만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
9,094만원
- 예상 대출액
- 5,911만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,083만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 37.12%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21034 | 다세대·연립 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호남8길 70 (산호동) | 2026.08.13 | 8,100만원 | 4,301만원 | 53.1% | 매각 |
| 2025타경322 | 다세대·연립 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동4길 17-1 (산호동) | 2026.09.03 | 2,400만원 | 613만원 | 25.5% | 매각 |
| 2023타경107015 | 다세대·연립 | 경상남도 창원시 마산합포구 동서북6길 6 (수성동) | 2026.08.20 | 1억 5,900만원 | 392만원 | 2.5% | 매각 |
| 2024타경2650 | 다세대·연립 | 경상남도 창원시 마산합포구 수산1길 33 (신포동1가) | 2026.10.01 | 1,900만원 | 523만원 | 27.5% | 매각 |
| 2024타경913 | 다세대·연립 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암남1길 20 (합성동, 남도빌라) | 2026.08.13 | 4,400만원 | 1,612만원 | 36.6% | 매각 |
| 2025타경20876 | 다세대·연립 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암서1길 29 (구암동, 신성아파트) | 2026.05.28 | 6,600만원 | 3,239만원 | 49.1% | 매각 |
| 2025타경20779 | 다세대·연립 | 경상남도 창원시 마산합포구 반월서12길 2 (월영동, 고운집연립) | 2026.05.14 | 1억 700만원 | 4,519만원 | 42.2% | 매각 |