2024타경3226
유찰 6회| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-9 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 묘지 | 접수/개시결정 | 2024.12.11 | 매각물건 | -일괄매각. 목록1.2.3.은 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 미반환). -목록1.에 대하여 농지전용허가[허가일자: 2024.01.16., 전용목적: 주거시설(단독주택 건립), 신청자: 이덕형, 필지면적 605㎡ 중 216㎡만 전용]가 있고, 취득 시 전용 외 면적은 농지취득자격증명이 필요하며, (협의에 의한)전용면적이더라도 그 주된 허가(건축허가 등)가 완료(준공 등)되지 않는 시기에 매수 시 농지취득자격증명이 필요할 수 있다는 가야 |
| 토지면적 | 39㎡ (11.8평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,081,000원 | 최저가격 | (12%)363,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)51,800원 | 낙찰가격 | 510,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.06.11 | (24%)740,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.16 | (17%)518,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.20 | (12%)363,000원 | 매각 |
| 8회 | 2026.11.05 | (12%)363,000원 | 매각 |
물건 사진 (43장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-9 | 전 (계획관리지역) | 39㎡ (11.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 34,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-9 | 묘지 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. 목록1.2.3.은 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 미반환). -목록1.에 대하여 농지전용허가[허가일자: 2024.01.16., 전용목적: 주거시설(단독주택 건립), 신청자: 이덕형, 필지면적 605㎡ 중 216㎡만 전용]가 있고, 취득 시 전용 외 면적은 농지취득자격증명이 필요하며, (협의에 의한)전용면적이더라도 그 주된 허가(건축허가 등)가 완료(준공 등)되지 않는 시기에 매수 시 농지취득자격증명이 필요할 수 있다는 가야 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 39㎡ (11.8평) 건물: - | 3,081,000원 | |||
대상물건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 "함안공설운동장" 북서측에 위치하며, 주 위는 농가주택 및 농경지가 혼재하는 농촌지대 입니다. 대상물건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통 이하입니다. 1) 일련번호 1 부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 휴경지 등으로 이용 중입니다. 2) 일련번호 2, 3 : 부정형 완경사 토지로서, 나지 등으로 이용 중입니다. 3) 일련번호 4, 10 : 부정형 완경사 토지로서, 토지임야 상태입니다. 4) 일련번호 5, 6 부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 현황 도로 및 전 등으로 이용 중입니다. 5) 일련번호 7 부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 현황 대지 및 도로 등으로 이용 중입니다. 6) 일련번호 8, 9 부정형 완경사 토지로서, 현황 대지 및 휴경지 등으로 이용 중입니다. 7) 일련번호 11 부
-일괄매각. 목록1.2.3.은 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 미반환). -목록1.에 대하여 농지전용허가[허가일자: 2024.01.16., 전용목적: 주거시설(단독주택 건립), 신청자: 이덕형, 필지면적 605㎡ 중 216㎡만 전용]가 있고, 취득 시 전용 외 면적은 농지취득자격증명이 필요하며, (협의에 의한)전용면적이더라도 그 주된 허가(건축허가 등)가 완료(준공 등)되지 않는 시기에 매수 시 농지취득자격증명이 필요할 수 있다는 가야
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 본건8의 제시외건물(ㄷ) | 전입: 1968-10-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 8,333원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 본건7의 제시외건물(ㄱ) | 전입: 2008-08-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 주거 / 본건7의 제시외건물(ㄴ) | 전입: 2020-03-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 8,333원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 남OO 대항력 없음 | 기타 / 본건9의 제시외건물(ㄹ) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 월: 16,666원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-07-07 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-07-07 | 근저당권 | 양OO | 600,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-07-07 | 지상권 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-08-29 | 근저당권 | 하OO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-04 | 임의경매 | 양OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 목록1.2.3.은 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 미반환). -목록1.에 대하여 농지전용허가[허가일자: 2024.01.16., 전용목적: 주거시설(단독주택 건립), 신청자: 이덕형, 필지면적 605㎡ 중 216㎡만 전용]가 있고, 취득 시 전용 외 면적은 농지취득자격증명이 필요하며, (협의에 의한)전용면적이더라도 그 주된 허가(건축허가 등)가 완료(준공 등)되지 않는 시기에 매수 시 농지취득자격증명이 필요할 수 있다는 가야
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-9 | 대지면적 | 39㎡ (11.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 묘지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 함안군 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 함안군세무서 | 함안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가야읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 함안군 가야읍 가야리 394-9 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 308만원 | 252만원 | 82% | 6.2명 | 252만원 |
| 최근 3개월 | 308만원 | 249만원 | 81% | 5.8명 | 249만원 |
| 최근 6개월 | 308만원 | 246만원 | 80% | 5.4명 | 246만원 |
| 최근 12개월 | 308만원 | 243만원 | 79% | 5.1명 | 243만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 18만원
- 필요 현금(실투자)
- 818만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 23만원
- 필요 현금(실투자)
- 816만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 27만원
- 필요 현금(실투자)
- 815만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 43장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경3226 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 가야읍 가야리 393-1 | 2026.11.05 | 326만원 | 51만원 | 15.6% | 매각 |
| 2024타경3226 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 가야읍 가야리 379 | 2026.11.05 | 9억 604만원 | 1억 3,501만원 | 14.9% | 진행중 |
| 2025타경20975 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 237-8 | 2026.09.10 | 5억 7,339만원 | 2억 1,100만원 | 36.8% | 매각 |
| 2025타경20582 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 70-3 | 2026.08.20 | 1억 9,652만원 | 3,883만원 | 19.8% | 매각 |
| 2025타경163 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 가야읍 말산리 712-4 | 2026.04.30 | 8,332만원 | 4,794만원 | 57.5% | 매각 |
| 2023타경2004 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 가야읍 도항리 388-4 | 2026.04.23 | 1억 3,810만원 | 7,777만원 | 56.3% | 매각 |
| 2025타경246 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 가야읍 산서리 684-897 | 2026.04.30 | 4억 7,785만원 | 3억 7,252만원 | 78% | 매각 |