2025타경51785
유찰 5회제시외건물포함지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.10 (신관 209호 경매법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-13 (연희동, 라온빌라) [도로명] 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-13 (연희동,라온빌라) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 제시외건물(보일러실) 포함 |
| 토지면적 | 134.5㎡ (40.7평) | 건물면적 | 14.02㎡ (4.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 156,000,000원 | 최저가격 | (26%)40,894,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,089,400원 | 청구금액 | 120,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.28 | (51%)79,872,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.01 | (41%)63,898,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.06 | (33%)51,118,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.10 | (26%)40,894,000원 | 진행 |
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물건 사진 (38장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-13 (연희동, 라온빌라) | 대 (제2종일반주거지역) | 134.5㎡ (40.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,132,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-13 (연희동, 라온빌라) (서울특별시 서대문구 연희로25길 4-13 (연희동,라온빌라)) | 철근콘크리트구조 | 14.02㎡ (4.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 제시외건물(보일러실) 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 134.5㎡ (40.7평) 건물: 14.02㎡ (4.2평) | 156,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 5층 502호(사용승인: 2017.06.19)로서, 외벽은 드리이비트 벽돌치장 등, 창호는 하이샷시 창호 등임. 다세대주택(방1, 주방겸 거실, 현관, 내부계단, 다락, 제시외건물(보일러실) 등)으로 이용 중임(후첨 '호별배치 및 내부구조도' 참조) 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소방설비, 주차장 등을 갖추었음 가장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중 임. 북서측으로 노푝 약 4미터의 포장도로와 접하고 있음 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 '한성화교고동학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임. 본건 까지 차량접근 가능하며, 인근으로 지나는 연희로변에 버스정류장이 있어 교통환경 무난시됨
[참고사항]
제시외건물(보일러실) 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-07-24|배당요구종기일 : 2025.10.29
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-02-02 확정: 2018-02-02 배당: 2025-08-06 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-02-02 확정: 2018-02-02 배당: 2025-08-06 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 있음 | 502호 | 전입: 2018-02-02 확정: 2018-02-02 배당: 2025-08-06 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024.07.24. 가압류(이OO), 2025.03.11. 압류(김OO)|청구/채권금액 : 120,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-11-21 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-11-21 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2022-05-06 | 임차권설정 | 유OO | 120,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2024-07-24 | 가압류 | 케OO | 29,516,969원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2025-03-11 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-08-14 | 강제경매 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2026-01-15 | 압류 | 마OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
제시외건물(보일러실) 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-13 (연희동, 라온빌라) | 대지면적 | 134.5㎡ (40.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 14.02㎡ (4.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.4% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서대문구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서대문구세무서 | 서대문구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 연희로25길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-13 (연희동, 라온빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,600만원 | 1억 2,792만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,792만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,600만원 | 1억 2,636만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,636만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,600만원 | 1억 2,480만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,480만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,600만원 | 1억 2,324만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,324만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 2,599만원
최저매각가 대비 +119만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수75.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수62.905점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4,089만원
- 예상 대출액
- 2,044만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,889만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,416만원
- 예상 대출액
- 2,649만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,615만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,743만원
- 예상 대출액
- 3,083만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,512만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 58장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 58.64%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1180 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 연희동 344-137 연희동성캐슬1차 | 2026.11.03 | 2억 8,300만원 | 1억 6,009만원 | 56.6% | 매각 |
| 2025타경51922 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 성산로7안길 36 (연희동, 신세대하이빌) | 2026.11.03 | 3억 7,700만원 | 2억 8,450만원 | 75.5% | 매각 |
| 2024타경56220 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 북아현로24길 39 (북아현동) | 2026.11.03 | 25억 8,637만원 | 16억원 | 61.9% | 매각 |
| 2023타경56803 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 증가로20길 30-6 (남가좌동, 가연빌라) | 2026.06.23 | 2억 3,600만원 | 909만원 | 3.9% | 매각 |
| 2024타경61277 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 북아현로22나길 37-8 (북아현동) | 2026.05.19 | 9억 526만원 | 5억 3,800만원 | 59.4% | 매각 |
| 2024타경53306 | 단독·다가구 | 서울특별시 마포구 신촌로24길 25 (노고산동) | 2026.06.23 | 26억 4,046만원 | 15억 6,000만원 | 59.1% | 매각 |
| 2025타경51725 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 응암로 142-24 (북가좌동) | 2026.07.28 | 1억 900만원 | 5,581만원 | 51.2% | 매각 |
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