2025타경1479
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악서길 19 [도로명] 제주특별자치도 서귀포시 신영로36번길 41 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린주택 | 접수/개시결정 | 2025.06.30 | 매각물건 | 일괄매각, 제시외 건물(2-1~2-3), 수목 포함 - 일괄매각 - 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ-근린생활시설 경량철골구조 78.5㎡, ㄴ-창고 경량철골구조 4.8㎡, ㄷ-현관, 비가림 경량철골구조 12.6㎡) 포함 - 인조잔디, 수목 포함 평가 - 부대설비(닥트)는 건물에 포함하여 평가 |
| 토지면적 | 5,294㎡ (1601.4평) | 건물면적 | 159.47㎡ (48.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,345,544,140원 | 최저가격 | (24%)323,065,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)94,188,100원 | 청구금액 | 731,873,972원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.21 | (70%)941,881,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.25 | (49%)659,317,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.06 | (34%)461,522,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.10 | (24%)323,065,000원 | 진행 |
물건 사진 (38장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악서길 19 | 대 (계획관리지역) | 5,294㎡ (1601.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 78,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악서길 19 (제주특별자치도 서귀포시 신영로36번길 41) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 159.47㎡ (48.2평) | 일괄평가 (대장연면적 192.57㎡) | 일괄매각, 제시외 건물(2-1~2-3), 수목 포함 - 일괄매각 - 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ-근린생활시설 경량철골구조 78.5㎡, ㄴ-창고 경량철골구조 4.8㎡, ㄷ-현관, 비가림 경량철골구조 12.6㎡) 포함 - 인조잔디, 수목 포함 평가 - 부대설비(닥트)는 건물에 포함하여 평가 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 5,294㎡ (1601.4평) 건물: 159.47㎡ (48.2평) | 1,345,544,140원 | |||
기호(1) : 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 '대정초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함. 기호(4,5,6) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 '금악초등학교' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택 , 전 등이 혼재함. 기호(1) : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여, 제반교통사정은 보통임. 기호(4,5,6) : 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정은 보통임. 기호(1) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(4) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 기호(5) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 전임. 기호(6) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 전임. 기호(
일괄매각, 제시외 건물(2-1~2-3), 수목 포함 - 일괄매각 - 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ-근린생활시설 경량철골구조 78.5㎡, ㄴ-창고 경량철골구조 4.8㎡, ㄷ-현관, 비가림 경량철골구조 12.6㎡) 포함 - 인조잔디, 수목 포함 평가 - 부대설비(닥트)는 건물에 포함하여 평가
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 본건 전부분 | 전입: 2025-06-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 본건전부분 | 전입: 2025-06-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-06-05 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-05-24 | 근저당권 | 보OO | 660,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-12-19 | 근저당권 | 보OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-10-14 | 근저당권 | 박OO | 360,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-07-31 | 임의경매 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-12-09 | 임의경매 | 보OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 제시외 건물(2-1~2-3), 수목 포함 - 일괄매각 - 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ-근린생활시설 경량철골구조 78.5㎡, ㄴ-창고 경량철골구조 4.8㎡, ㄷ-현관, 비가림 경량철골구조 12.6㎡) 포함 - 인조잔디, 수목 포함 평가 - 부대설비(닥트)는 건물에 포함하여 평가
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악서길 19 | 대지면적 | 532㎡ (160.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 192.57㎡ (58.3평) | 건축면적 | 192.57㎡ (58.3평) | 건폐율 / 용적률 | 36.2% / 36.2% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-06-19 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 한림읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악서길 19 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 4,554만원 | 11억 334만원 | 82% | 6.2명 | 11억 334만원 |
| 최근 3개월 | 13억 4,554만원 | 10억 8,989만원 | 81% | 5.8명 | 10억 8,989만원 |
| 최근 6개월 | 13억 4,554만원 | 10억 7,643만원 | 80% | 5.4명 | 10억 7,643만원 |
| 최근 12개월 | 13억 4,554만원 | 10억 6,297만원 | 79% | 5.1명 | 10억 6,297만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,153만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,308만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 934만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,140만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 4,359만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,328만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 38장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경8430 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 한경면 저지11길 20-1 | 2026.06.02 | 10억 7,878만원 | 5억 8,656만원 | 54.4% | 매각 |
| 2025타경8431 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 한경면 저지11길 20-1 | 2026.10.06 | 11억 6,563만원 | 5억 1,200만원 | 43.9% | 매각 |
| 2025타경1214 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 명상로 86-22 | 2026.08.11 | 4억 6,063만원 | 1억 6,570만원 | 36% | 매각 |
| 2025타경7917 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수로 94-14 | 2026.09.01 | 9억 236만원 | 4억 1,010만원 | 45.4% | 매각 |
| 2025타경7917 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수로 94-16 | 2026.06.16 | 9억 302만원 | 2억 9,600만원 | 32.8% | 매각 |
| 2025타경7917 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 한경면 609-8 | 2026.09.01 | 9억 236만원 | 3억 4,000만원 | 37.7% | 매각 |
| 2025타경251 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 270-6 | 2026.05.26 | 5억 6,013만원 | 2억 8,809만원 | 51.4% | 매각 |
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