2025타경10575
유치권신고| 소재지 | 경상남도 밀양시 남천강변로2길 4-3 (삼문동) [도로명] 경상남도 밀양시 남천강변로2길 4-3 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 1,2층은 피트니스센터, 3층은 미용실, 4층은 주택으로 이용중임. -김기문이 2026. 5. 8. 유치권신고(공사대금 및 구상금 180,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. |
| 토지면적 | 642㎡ (194.2평) | 건물면적 | 373.74㎡ (113.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,135,711,600원 | 최저가격 | (49%)1,046,499,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)213,571,160원 | 청구금액 | 1,433,750,015원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.22 | (100%)2,135,711,600원 | 변경 |
| 2회 | 2026.08.31 | (100%)2,135,711,600원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.28 | (70%)1,494,998,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.02 | (49%)1,046,499,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 밀양시 남천강변로2길 4-3 (삼문동) | 대 (제2종일반주거지역) | 642㎡ (194.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 625,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 밀양시 남천강변로2길 4-3 (삼문동) (경상남도 밀양시 남천강변로2길 4-3) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · (제2종근린생활시설) | 373.74㎡ (113.1평) | 일괄평가 (대장연면적 998.59㎡) | -일괄매각. 1,2층은 피트니스센터, 3층은 미용실, 4층은 주택으로 이용중임. -김기문이 2026. 5. 8. 유치권신고(공사대금 및 구상금 180,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 642㎡ (194.2평) 건물: 373.74㎡ (113.1평) | 2,135,711,600원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서 외벽: 드라이비트, 몰탈위페인팅등 마감. 내벽: 인테리어, 벽지등 마감. 천정: 인테리어, 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임. 1,2층: 근린시설(FITNESS382) 3층 : 근린시설(헤어382) 4층 : 주택으로 이용중임. 건물내 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이
본건은 경상남도 밀양시 삼문동소재 남천교 북동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 근린시설 등이 혼재함. 대체적인 대중교통사정 보통시됨. 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임. 남동측으로 왕복2차선(제방도로)가 소재하고 서측으로 현황 세로가 소재함. 제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> -- -- 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음. 2.
-일괄매각. 1,2층은 피트니스센터, 3층은 미용실, 4층은 주택으로 이용중임. -김기문이 2026. 5. 8. 유치권신고(공사대금 및 구상금 180,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 101호 | 전입: 2017-11-06 확정: 2025-03-27 배당: - | 보: 0원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 101호 | 전입: 2017-11-06 확정: 2025-03-27 배당: - | 보: 500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2017-11-06 확정: 2025-03-27 배당: - | 보: 500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 3층 | 전입: 2019-10-30 확정: - 배당: - | 보: 7,000만원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 3층 | 전입: 2019-10-30 확정: - 배당: - | 보: 7,000만원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 / 3층 | 전입: 2019-10-30 확정: - 배당: - | 보: 7,000만원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 382빌딩 | 전입: 2023-10-28 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 382빌딩 | 전입: 2023-10-28 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 점포 / 382빌딩 | 전입: 2023-10-28 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-11-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-11-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-11-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-11-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 101호 | 전입: 2025-03-27 확정: 2025-03-27 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2025-03-27 확정: 2025-03-27 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 점포 / 1,2층헬스장 | 전입: 2025-09-17 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 1,2층헬스장 | 전입: 2025-09-17 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 1,2층헬스장 | 전입: 2025-09-17 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (20건) | - | 보: 5억 2,500만원 월: 12,750,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-05-30 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,433,750,015원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 1,2층은 피트니스센터, 3층은 미용실, 4층은 주택으로 이용중임. -김기문이 2026. 5. 8. 유치권신고(공사대금 및 구상금 180,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 밀양시 남천강변로2길 4-3 (삼문동) | 대지면적 | 642㎡ (194.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 998.59㎡ (302.1평) | 건축면적 | 374.46㎡ (113.3평) | 건폐율 / 용적률 | 58.3% / 155.5% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | 2015-06-09 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원지방법원 밀양지원 등기계 | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산지방국세청 | 부산광역시 연제구 거제천로269번길 19 | 051-750-7200 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 밀양세무서 | 경상남도 밀양시 북성로 17 (삼문동) | 055-359-0200 | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 관할 행정복지센터 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산중앙로 45 | 055-359-6701 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 3,571만원 | 17억 5,128만원 | 82% | 6.2명 | 17억 5,128만원 |
| 최근 3개월 | 21억 3,571만원 | 17억 2,992만원 | 81% | 5.8명 | 17억 2,992만원 |
| 최근 6개월 | 21억 3,571만원 | 17억 856만원 | 80% | 5.4명 | 17억 856만원 |
| 최근 12개월 | 21억 3,571만원 | 16억 8,721만원 | 79% | 5.1명 | 16억 8,721만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 20건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5억 2,324만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 4,276만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6억 7,813만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 7,251만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7억 8,906만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 4,623만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 20건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 20건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
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