2025타경62716
유찰 4회지분매각2026.09.03 (제101호 입찰법정)||
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| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 475 디엠씨스타팰리스 [도로명] 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 34 (향동동,디엠씨스타팰리스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 2,118㎡ (640.7평) | 건물면적 | 34.65㎡ (10.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 223,000,000원 | 최저가격 | (34%)76,489,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,101,020원 | 청구금액 | 338,141,708원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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매각입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.16 | (100%)223,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.21 | (70%)156,100,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.25 | (49%)109,270,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.30 | (34%)76,489,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.03 | (24%)53,542,000원 | 매각 |
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물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 475 디엠씨스타팰리스 | 대 | 2,118㎡ (640.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 475 디엠씨스타팰리스 (경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 34 (향동동,디엠씨스타팰리스)) | 철근콘크리트구조 · 지상15층 | 34.65㎡ (10.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,118㎡ (640.7평) 건물: 34.65㎡ (10.5평) | 223,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제9층 제904호로서, (사용승인일: 2024.01.23) 외벽 : 외장석재 및 커튼월 등 마감, 내벽 : 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호 등임. 업무시설(사무소)로 이용중임. 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 주차장, 방송설비 등이 되어있는 것으로 탐문 조사됨. 본건은 인접도로 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(사무소) 건부지로 이용중임. 서측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함. 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동중학교' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 대단위 업무시설, 근린생활시설 등이 위치하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨. 본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근으로 노선버스정류장 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-06-12|배당요구종기일 : 2025.06.16
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 없음 | 904호전부(5.925㎡) | 전입: 2024-07-04 확정: 2025-05-13 배당: 2025-05-13 | 보: 2,000만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 지경산업(대표자 박OO) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-07-10 확정: 2025-05-13 배당: 2025-05-13 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 지경산업(대표자 박OO) 대항력 없음 | 점포 / 904호 | 전입: 2024-07-10 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 지경산업(대표자 박OO) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-07-10 확정: 2025-05-13 배당: 2025-05-13 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 골드캐피탈대부 주식회사(대표자 박OO) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-03-18 확정: 2025-03-18 배당: 2025-03-18 | 보: 100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 골드캐피탈대부 주식회사(대표자 박OO) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-03-18 확정: 2025-03-18 배당: 2025-03-18 | 보: 100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 골OO 대항력 없음 | 904호,5.925㎡ | 전입: 2025-03-21 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 골드캐피탈대부 주식회사(대표자 박OO) 대항력 없음 | 점포 / 904호 | 전입: 2025-03-21 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인9 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2,100만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인10 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2,100만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 1억 2,600만원 월: 4,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024.06.12. 근저당권|청구/채권금액 : 338,141,708원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-06-12 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-06-12 | 근저당권 | 중OO | 201,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-11-06 | 근저당권 | 김OO | 30,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-25 | 가압류 | 경OO | 329,940,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-03-26 | 임의경매 | 중OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-18 | 가압류 | 중OO | 201,088,784원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-04-29 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-15 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-05-23 | 가압류 | 신OO | 930,130,901원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-12-23 | 압류 | 김OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 475 디엠씨스타팰리스 | 대지면적 | 2,118㎡ (640.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 34.65㎡ (10.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.6% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고양시 관할 등기소 (고양지원) | 고양지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고양시세무서 | 고양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 덕양구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 고양시 덕양구 향동동 475 디엠씨스타팰리스 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,300만원 | 1억 8,286만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,286만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,300만원 | 1억 8,063만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,063만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,300만원 | 1억 7,840만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,840만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,300만원 | 1억 7,617만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,617만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 4,219만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수72.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수57.555점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
7,648만원
- 예상 대출액
- 3,824만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,708만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
8,260만원
- 예상 대출액
- 4,956만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,195만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
8,872만원
- 예상 대출액
- 5,767만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,003만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 64.19%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경62716 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 34 (향동동) | 2026.09.03 | 2억 2,300만원 | 6,550만원 | 29.4% | 매각 |
| 2025타경4899 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 64 (향동동) | 2026.06.17 | 1억 3,300만원 | 6,629만원 | 49.8% | 매각 |
| 2025타경3704 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 64 (향동동) | 2026.04.21 | 1억 4,400만원 | 7,288만원 | 50.6% | 매각 |
| 2024타경2032 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 향기로 148 (향동동) | 2026.09.16 | 10억 1,200만원 | 3억 4,000만원 | 33.6% | 변경 |
| 2025타경63453 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 394 지엘메트로시티향동 11층1118호 | 2026.06.25 | 4억 4,000만원 | 2억 5,500만원 | 58% | 매각 |
| 2025타경51481 | 오피스텔 | 서울특별시 마포구 구룡길 19 (상암동) | 2026.08.25 | 1억 3,700만원 | 9,819만원 | 71.7% | 매각 |
| 2025타경51312 | 오피스텔 | 서울특별시 마포구 구룡길 19 (상암동) | 2026.06.23 | 1억 500만원 | 7,879만원 | 75% | 매각 |
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