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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (1건)
물건 1진행중

2025타경6952

유찰 3회
매각기일:2026.11.10|담당계:제주지방법원
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소재지
제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 102
경매구분부동산임의경매
물건종류근린시설접수/개시결정-매각물건토지·건물 일괄매각
토지면적2,080㎡ (629.2평)건물면적0소유자비공개 (개인)
감정가격10,175,177,100원최저가격
(34%)3,490,086,000원
채무자비공개 (소유자 겸 채무자)
입찰보증금
(10%)349,008,600원
청구금액기일입찰 (보증금 10%)채권자금융기관/신청채권자
■

입찰 진행 내용

입찰진행
회차매각기일최저매각가격 (율)결과
3회2026.03.24(49%)4,985,837,000원유찰
4회2026.04.28(34%)3,490,086,000원변경
5회2026.08.25(34%)3,490,086,000원변경
6회2026.11.10(34%)3,490,086,000원진행
■

물건 사진 (12장)

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사진 08사진 08
■

매각 물건 현황

감정기관 : 혜OOOOOOOOO OOO · 개별공시지가(2026) : 695,300원/㎡ / 사용승인·보존 : 2015-06-02
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 102대 (제2종일반주거지역)2,080㎡ (629.2평)토지·건물 일괄평가공시지가 695,300원/㎡매각포함
건물 2제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 102철근콘크리트구조 · (일반음식점)-토지·건물 일괄평가매각포함 (일괄매각)
총 감정가격 합계토지: 2,080㎡ (629.2평)
건물: -		10,175,177,100원
■

임차인 현황

말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : -
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
주식회사 제이디네이쳐
대항력 없음		점포 / 2층
전입: 2015-07-13
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
주OO
대항력 있음		2층
전입: 2015-07-13
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
제이앤에이치홀딩스
대항력 없음		기타 / 1층
전입: -
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
제OO
대항력 없음		1층
전입: -
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
계 (4건)-
보: 0원
인수총액 0원-
■

등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
22017-11-15근저당권중OO7,200,000,000원소멸기준-
12017-12-22소유권티OO-소멸-
32024-12-20가압류(OOOOOOOOOOOOO500,000,000원소멸-
42025-01-15압류제OO-소멸-
52025-01-22임의경매유OO-소멸-
62025-07-03압류국OO-소멸-
72025-07-28압류양OO-소멸-
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
로그인하고 전체 등기/세대열람 확인 →
■

주의사항 및 매각조건

특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.

■

당사자 내역

채권자금융기관/신청채권자채무자비공개 (소유자 겸 채무자)
소유자비공개 (개인)관련사건대법원 나의사건검색 ↗
■

국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
■

체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 102대지면적2,080㎡ (629.2평)
연면적3,272.65㎡ (990.0평)건축면적1,491.07㎡ (451.0평)건폐율 / 용적률71.7% / 157.3%
주용도일반음식점주구조 / 층수철근콘크리트구조사용승인일자2015-06-02
■

관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원)제주지방법원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청제주특별자치도 관할 지방국세청제주특별자치도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서서귀포시세무서서귀포시 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터성산읍 행정복지센터(주민센터)제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 102관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
■

법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월101억 7,517만원83억 4,364만원82%6.2명83억 4,364만원
최근 3개월101억 7,517만원82억 4,189만원81%5.8명82억 4,189만원
최근 6개월101억 7,517만원81억 4,014만원80%5.4명81억 4,014만원
최근 12개월101억 7,517만원80억 3,838만원79%5.1명80억 3,838만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
36억 1,961만원
최저매각가 대비 +1억 2,952만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수31.14점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수52.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수44.385점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 399건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R3중점 확인 필요

위험도 점수: 48점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (4건)

입찰 전 우선 소명 대상
임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 3회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
34억 9,008만원
예상 대출액
17억 4,504만원
필요 현금(실투자)
17억 9,143만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
37억 6,929만원
예상 대출액
22억 6,157만원
필요 현금(실투자)
15억 5,717만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
40억 4,849만원
예상 대출액
26억 3,152만원
필요 현금(실투자)
14억 6,950만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 7건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 4건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 13장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.

    근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.

  2. 2

    감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.

    근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

  3. 3

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.

  4. 4

    반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.

    근거: 유찰 횟수가 3회입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 7건 분석
평균 낙찰가율 24.28%
최고 77.6% · 최저 9.8%
50%100%평균13%05/1916%04/2123%06/0210%04/2817%11/2514%04/2878%07/21
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2024타경11155근린상가제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 942026.05.192억 3,700만원3,110만원13.1%매각
2024타경10626근린상가제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 942026.04.211억 1,400만원1,800만원15.8%매각
2024타경36406근린상가제주특별자치도 서귀포시 성산읍 동류암로 262026.06.021억 5,800만원3,675만원23.3%매각
2024타경34202근린상가제주특별자치도 서귀포시 성산읍 동류암로 262026.04.281억 6,000만원1,575만원9.8%매각
2024타경34202근린상가제주특별자치도 서귀포시 성산읍 동류암로 262025.11.251억 6,000만원2,700만원16.9%매각
2024타경34165근린상가제주특별자치도 서귀포시 성산읍 일출로 312026.04.281억 500만원1,418만원13.5%매각
2025타경8572근린상가제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 5-22026.07.2178억 7,526만원61억 1,000만원77.6%매각

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