2025타경5325
유찰 6회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.23 (경매법정)||
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| 소재지 | 충청북도 제천시 신월동 1131-34 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 맹지임. |
| 토지면적 | 524㎡ (158.5평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 27,248,000원 | 최저가격 | (15%)4,000,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)400,000원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.08.24 | (26%)7,142,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.12 | (21%)5,714,000원 | 진행 |
| 8회 | 2026.10.12 | (21%)5,714,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.23 | (15%)4,000,000원 | 진행 |
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물건 사진 (11장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 제천시 신월동 1131-34 | 임야 (자연녹지지역) | 524㎡ (158.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 23,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 제천시 신월동 1131-34 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 맹지임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 524㎡ (158.5평) 건물: - | 27,248,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 충북 제천시 천남동과 왕암동에 걸쳐 소재하는 '킹즈락골프장' 북측 근거리, 신월 동에 위치하고 있는 부동산(임야 1필지)이며, 주위는 임야, 전원주택,산업단지,농경지 등으 로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임. 본건 토지는 맹지로서 차량 접근 불가능하며,인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 보통임. 본건 토지 형태는 부정형으로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며, 지상에 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임. 본건 토지는 인접 도로가 접하고 있지 않은 맹지임. 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률),준보전산지(산지관리법) 없 음 없 음 임대관계 미상임.
[참고사항]
맹지임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2008-06-19|배당요구종기일 : 2025.08.27
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2008.6.19. 갑구3번이OO지분 전부근저당권 2025.5.28. 이OO지분외 경매개시결정|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 | 2008-06-19 | 근저당권 | (OOOOOO | 200,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2013-12-13 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2022-09-27 | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-12-05 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-05-27 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-05-27 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-27 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-28 | 강제경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
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■
주의사항 및 매각조건
맹지임.
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 제천시 신월동 1131-34 | 대지면적 | 524㎡ (158.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제천시 관할 등기소 (제천지원) | 제천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제천시세무서 | 제천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신월동 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 제천시 신월동 1131-34 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2,724만원 | 2,234만원 | 82% | 6.2명 | 2,234만원 |
| 최근 3개월 | 2,724만원 | 2,207만원 | 81% | 5.8명 | 2,207만원 |
| 최근 6개월 | 2,724만원 | 2,179만원 | 80% | 5.4명 | 2,179만원 |
| 최근 12개월 | 2,724만원 | 2,152만원 | 79% | 5.1명 | 2,152만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1,264만원
최저매각가 대비 +148만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수43.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45.8점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수47.096점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 85.3%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
400만원
- 예상 대출액
- 200만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,004만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
432만원
- 예상 대출액
- 259만원
- 필요 현금(실투자)
- 977만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
464만원
- 예상 대출액
- 301만원
- 필요 현금(실투자)
- 967만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 85.3% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 85.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 33.29%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경5399 | 토지·임야 | 충청북도 제천시 신월동 1115-51 | 2026.10.12 | 1억 53만원 | 3,577만원 | 35.6% | 매각 |
| 2024타경7351 | 토지·임야 | 충청북도 제천시 신월동 1115-15 | 2026.10.12 | 5,222만원 | 491만원 | 9.4% | 매각 |
| 2025타경5280 | 토지·임야 | 충청북도 제천시 왕암동 89-52 | 2026.09.14 | 2억 4,337만원 | 8,230만원 | 33.8% | 매각 |
| 2025타경5280 | 토지·임야 | 충청북도 제천시 왕암동 88-2 | 2026.10.26 | 9억 4,757만원 | 2억 6,010만원 | 27.4% | 매각 |
| 2025타경5377 | 토지·임야 | 충청북도 제천시 왕암동 89-66 | 2026.07.13 | 3,988만원 | 2,050만원 | 51.4% | 매각 |
| 2025타경5377 | 토지·임야 | 충청북도 제천시 왕암동 89-77 | 2026.07.13 | 4억 7,268만원 | 2억 4,250만원 | 51.3% | 매각 |
| 2024타경7283 | 토지·임야 | 충청북도 제천시 신월동 산67-5 | 2026.08.03 | 3억 4,706만원 | 5,550만원 | 16% | 매각 |
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