2025타경5330
유찰 3회지분매각| 소재지 | 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 217-4 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | 2025.09.26 | 매각물건 | - 일괄매각, 지분매각, 특별매각조건 있음[목록1,5 : 농지취득자격증명 제출요 (매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환. 2026.2.23.자 사실조회회신서 참조). 목록1,5 : 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음] - 목록1,5 : 맹지임 |
| 토지면적 | 245.86㎡ (74.4평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 8,605,530원 | 최저가격 | (51%)4,406,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)688,400원 | 청구금액 | 23,701,555원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.08 | (100%)8,605,530원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.27 | (80%)6,884,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.14 | (64%)5,507,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.26 | (51%)4,406,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 217-4 | 대 | 245.86㎡ (74.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 217-4 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각, 지분매각, 특별매각조건 있음[목록1,5 : 농지취득자격증명 제출요 (매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환. 2026.2.23.자 사실조회회신서 참조). 목록1,5 : 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음] - 목록1,5 : 맹지임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 245.86㎡ (74.4평) 건물: - | 8,605,530원 | |||
대상물건은 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 소재 '대덕읍행정복지센터' 남서측 인근에 위치 하며, 부근은 읍소재지내 농경지대(일련번호 1,5) 및 노선상가지대(일련번호 2~4,6)로, 주위 환경은 보통임. 대상토지 또는 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됨. 일련번호 1,5) 삼각형(일련번호 1) 및 부정형(일련번호 5)의 평지로, 전으로 이용중임. 일련번호 3,4,6) 3필지 일단지로, 주상용 건부지로 이용중임. 일련번호 1,5) 맹지임. 일련번호 3,4,6) 동측으로 노폭 약 11미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접하며, 남동측 으로 본건 일련번호 6) 토지내에 개설된 노폭 약 2.5미터의 콘크리트포장도로에 접함. 일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(제한구역(모든 가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호 3,4) 도시지역, 일반상업지역,
- 일괄매각, 지분매각, 특별매각조건 있음[목록1,5 : 농지취득자격증명 제출요 (매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환. 2026.2.23.자 사실조회회신서 참조). 목록1,5 : 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음] - 목록1,5 : 맹지임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 북동측 점포1칸 | 전입: 2006-08-28 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 곽OO 대항력 없음 | 기타 / 북측토지 일부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 목록1 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 300만원 월: 200,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-09-23 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-09-26 | 경매개시결정(신청채권) | 경OOOOOOO | 23,701,555원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각, 지분매각, 특별매각조건 있음[목록1,5 : 농지취득자격증명 제출요 (매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환. 2026.2.23.자 사실조회회신서 참조). 목록1,5 : 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음] - 목록1,5 : 맹지임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 217-4 | 대지면적 | 245.86㎡ (74.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 장흥군 관할 등기소 (장흥지원) | 장흥지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 장흥군세무서 | 장흥군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대덕읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 217-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 860만원 | 705만원 | 82% | 6.2명 | 705만원 |
| 최근 3개월 | 860만원 | 697만원 | 81% | 5.8명 | 697만원 |
| 최근 6개월 | 860만원 | 688만원 | 80% | 5.4명 | 688만원 |
| 최근 12개월 | 860만원 | 679만원 | 79% | 5.1명 | 679만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 220만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,025만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 285만원
- 필요 현금(실투자)
- 995만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 332만원
- 필요 현금(실투자)
- 984만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경5323 | 토지·임야 | 전라남도 장흥군 대덕읍 잠두리 795-1 | 2026.10.26 | 9,187만원 | 1억 2,220만원 | 133% | 매각 |
| 2025타경5323 | 토지·임야 | 전라남도 장흥군 대덕읍 잠두리 795-1 | 2026.07.27 | 9,187만원 | 1억 2,220만원 | 133% | 매각 |
| 2024타경6643 | 토지·임야 | 전라남도 강진군 마량면 원포리 산41 | 2026.04.20 | 1억 5,452만원 | 6,400만원 | 41.4% | 매각 |
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