2024타경17054
유찰 1회지분매각| 소재지 | 인천광역시 서해구 서달로 203 (가정동, 대진빌라) [도로명] 인천광역시 서구 서달로 203 (가정동,대진빌라) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 현황조사 당시 지하 세대 출입문 앞 바닥에 물이 흥건한 상황(현황조사보고서 참조) |
| 토지면적 | 353.2㎡ (106.8평) | 건물면적 | 34.42㎡ (10.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 60,000,000원 | 최저가격 | (70%)42,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,200,000원 | 청구금액 | 15,734,112원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.10.22 | (70%)42,000,000원 | 유찰 |
물건 사진 (20장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 서해구 서달로 203 (가정동, 대진빌라) | 대 (제2종일반주거지역) | 353.2㎡ (106.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 서해구 서달로 203 (가정동, 대진빌라) (인천광역시 서구 서달로 203 (가정동,대진빌라)) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 34.42㎡ (10.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 현황조사 당시 지하 세대 출입문 앞 바닥에 물이 흥건한 상황(현황조사보고서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 353.2㎡ (106.8평) 건물: 34.42㎡ (10.4평) | 60,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물내 제지하층 제1호 로서, (사용승인일 : 1993년 06월 09일) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임. 다세대주택으로 이용 중임. 위생 및 급배수시설, 난방설비 등 인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-12-26), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(
본건은 인천광역시 서구 가정동 소재'인천가석초등학교'북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택(다세대주택, 아파트), 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통시됨. 본건까지 차량 접근이 가능하고 300m 이내 거리에 인천지하철2호선 '가정중앙시장역'이 소재하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.
현황조사 당시 지하 세대 출입문 앞 바닥에 물이 흥건한 상황(현황조사보고서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-01-14 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 15,734,112원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
현황조사 당시 지하 세대 출입문 앞 바닥에 물이 흥건한 상황(현황조사보고서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (가정동, 대진빌라)
| 단지명 | (가정동, 대진빌라) | 총 세대수 | 15세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 서해구 서달로 203 (가정동, 대진빌라) | 대지면적 | 353.2㎡ (106.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 34.42㎡ (10.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.7% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1992-06-09 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서해구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서해구세무서 | 서해구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서달로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 서해구 서달로 203 (가정동, 대진빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,000만원 | 4,920만원 | 82% | 6.2명 | 4,920만원 |
| 최근 3개월 | 6,000만원 | 4,860만원 | 81% | 5.8명 | 4,860만원 |
| 최근 6개월 | 6,000만원 | 4,800만원 | 80% | 5.4명 | 4,800만원 |
| 최근 12개월 | 6,000만원 | 4,740만원 | 79% | 5.1명 | 4,740만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 35점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,100만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,946만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,721만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,664만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,166만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,558만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경526466 | 다세대·연립 | 인천광역시 서해구 가석로 358 (가정동, 신화빌라) | 2026.06.12 | 1억 500만원 | 6,111만원 | 58.2% | 매각 |
| 2025타경509519 | 다세대·연립 | 인천광역시 서해구 율도로111번길 14 (가정동, 신광빌라) | 2026.08.07 | 9,700만원 | 3,732만원 | 38.5% | 매각 |
| 2024타경9435 | 다세대·연립 | 인천광역시 서해구 가정로394번길 19 (가정동, EG카운티빌라) | 2026.05.15 | 1억 4,400만원 | 8,560만원 | 59.4% | 매각 |
| 2026타경500975 | 다세대·연립 | 인천광역시 서해구 서달로130번길 15 (석남동, 드림캐슬1차) | 2026.05.29 | 1억 2,300만원 | 9,300만원 | 75.6% | 매각 |
| 2026타경500301 | 다세대·연립 | 인천광역시 서해구 가정로308번길 12 (석남동) | 2026.07.29 | 2억 4,800만원 | 1억 5,946만원 | 64.3% | 매각 |
| 2026타경500081 | 다세대·연립 | 인천광역시 서해구 서달로116번길 7-1 (석남동, 길주하이츠빌) | 2026.05.29 | 1억 900만원 | 7,690만원 | 70.6% | 매각 |
| 2025타경507659 | 다세대·연립 | 인천광역시 서해구 가정로307번길 26-3 (석남동) | 2026.05.18 | 1억 5,800만원 | 1억 1,142만원 | 70.5% | 매각 |
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