2024타경54765 (2)
유찰 8회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로 87 (길동, 청광플러스원큐브3차) [도로명] 서울특별시 강동구 진황도로 00087-00000 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 한국주택금융공사로부터 2026. 03. 20.자에 '임차권을 승계받은 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 889.1㎡ (269.0평) | 건물면적 | 17.69㎡ (5.4평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 124,000,000원 | 최저가격 | (51%)63,488,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)6,348,800원 | 낙찰가격 | 75,300,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.04.20 | (33%)40,632,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.04.20 | (100%)124,000,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.06.08 | (80%)99,200,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.23 | (51%)63,488,000원 | 매각 |
물건 사진 (25장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강동구 진황도로 87 (길동, 청광플러스원큐브3차) | 대 (일반상업지역) | 889.1㎡ (269.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 8,908,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강동구 진황도로 87 (길동, 청광플러스원큐브3차) (서울특별시 강동구 진황도로 00087-00000) | 철근콘크리트구조 | 17.69㎡ (5.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 한국주택금융공사로부터 2026. 03. 20.자에 '임차권을 승계받은 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 889.1㎡ (269.0평) 건물: 17.69㎡ (5.4평) | 124,000,000원 | |||
본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설 및 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지대로, 제반 환경여건은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 "강동역"이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임. 일련번호 1: 2013.07.30. 사용승인된 지하1층, 지상19층 건물 중 5층 504호로, 외벽: 페인트, 석재타일 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 등임. 일련번호 2: 2014.10.06. 사용승인된 지하1층, 지상20층 건물 중 6층 613호로, 외벽: 페인트, 석재타일 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 등임. 각각 오피스텔 1개호임. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 기계식주차장, 승강기 등임. 일련번호 1: 대체로 장방형의 평지로 주상복합용 건부지임. 일련번호 2: 대체로 사다리형의 평지로 주상복합용 건부지임. 일련번호
한국주택금융공사로부터 2026. 03. 20.자에 '임차권을 승계받은 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남OO 대항력 있음 | 제613호전부 | 전입: 2021-01-22 확정: 2020-12-24 배당: - | 보: 1억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 제613호전부 | 전입: 2021-01-22 확정: 2020-12-24 배당: 2024-04-17 | 보: 1억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 2억 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-02-01 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-12-30 | 압류 | 강OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-02-15 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-04-06 | 가압류 | 주OO | 4,069,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-12-29 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-03-07 | 임차권설정 | 남OO | 125,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-04-30 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
한국주택금융공사로부터 2026. 03. 20.자에 '임차권을 승계받은 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강동구 진황도로 87 (길동, 청광플러스원큐브3차) | 대지면적 | 889.1㎡ (269.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 17.69㎡ (5.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.0% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강동구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강동구세무서 | 강동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진황도로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강동구 진황도로 87 (길동, 청광플러스원큐브3차) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,400만원 | 1억 168만원 | 82% | 6.2명 | 1억 168만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,400만원 | 1억 44만원 | 81% | 5.8명 | 1억 44만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,400만원 | 9,920만원 | 80% | 5.4명 | 9,920만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,400만원 | 9,796만원 | 79% | 5.1명 | 9,796만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,174만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,044만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,114만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,618만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,786만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,458만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 38장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51198 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 성안로25길 29 (천호동) | 2026.08.10 | 2억 4,200만원 | 1억 7,881만원 | 73.9% | 매각 |
| 2025타경51154 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 진황도로29길 23 (천호동) | 2026.07.20 | 1억 5,300만원 | 1억 3,851만원 | 90.5% | 매각 |
| 2025타경51047 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 진황도로29길 23 (천호동) | 2026.07.20 | 1억 7,400만원 | 1억 7,000만원 | 97.7% | 매각 |
| 2025타경51277 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 진황도로29길 23 (천호동) | 2026.06.08 | 1억 5,700만원 | 1억 4,500만원 | 92.4% | 매각 |
| 2025타경320 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 진황도로29길 33 (천호동) | 2026.08.10 | 3억 1,400만원 | 2억 3,244만원 | 74% | 매각 |
| 2024타경62278 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 천호대로 1073 (천호동) | 2026.09.07 | 9,200만원 | 7,825만원 | 85.1% | 매각 |
| 2024타경62278 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 천호대로 1073 (천호동) | 2026.07.27 | 9,500만원 | 8,235만원 | 86.7% | 매각 |
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