2025타경431
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 178-7 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | 2025.04.17 | 매각물건 | 지적도상 맹지. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 654,500,000원 | 최저가격 | (100%)654,500,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)65,450,000원 | 청구금액 | 307,541,554원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.13 | (100%)654,500,000원 | 진행중 |
물건 사진 (8장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 어방동 178-7 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 어방동 178-7 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 지적도상 맹지. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 654,500,000원 | |||
본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '동김해나들목' 남측 인근에 위치하며, 부근은 경지정리지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 차제 지반 평탄한 가장형의 토지로서, 농경지로 이용중입니다. 지적도상 맹지입니다. 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2024-02-16) 없습니다. 없습니다. (1)임대관계: 미상입니다. (2)기 타: 없습니다.
지적도상 맹지. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-08-05 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-04-17 | 경매개시결정(신청채권) | 김OOOOOOOO | 307,541,554원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
지적도상 맹지. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 어방동 178-7 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 어방동 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 어방동 178-7 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 5,450만원 | 5억 3,669만원 | 82% | 6.2명 | 5억 3,669만원 |
| 최근 3개월 | 6억 5,450만원 | 5억 3,014만원 | 81% | 5.8명 | 5억 3,014만원 |
| 최근 6개월 | 6억 5,450만원 | 5억 2,360만원 | 80% | 5.4명 | 5억 2,360만원 |
| 최근 12개월 | 6억 5,450만원 | 5억 1,705만원 | 79% | 5.1명 | 5억 1,705만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 35점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 2,725만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4,244만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 2,411만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 9,851만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 9,349만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,207만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경113529 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 분성로390번길 20 (동상동) | 2026.05.06 | 3억 5,215만원 | 4,331만원 | 12.3% | 매각 |
| 2025타경451 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 부원동 614-4 | 2026.07.22 | 54억 8,568만원 | 26억 2,378만원 | 47.8% | 매각 |
| 2025타경11951 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 동상동 674-3 | 2026.10.07 | 1억 5,081만원 | 3,110만원 | 20.6% | 매각 |
| 2025타경11357 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 분성로707번길 38 (지내동) | 2026.07.15 | 2억 1,000만원 | 6,001만원 | 28.6% | 매각 |
| 2025타경11007 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 동상동 341-2 | 2026.06.23 | 2억 588만원 | 3,617만원 | 17.6% | 매각 |
| 2025타경120 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 강동동 1008 | 2026.10.01 | 9억 1,234만원 | 3억 2,350만원 | 35.5% | 매각 |
| 2024타경7167 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 인제로170번길 15-17 (어방동) | 2026.08.04 | 13억 6,719만원 | 4억 2,111만원 | 30.8% | 매각 |
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