2025타경20855
유찰 3회| 소재지 | 경상남도 함안군 대산면 구암4길 157-1 [도로명] [토지 답 385㎡ 공유자 조OO 지분 2분의 1 전부] | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각, 토지 지상에 소재하는 건물은 매각에서 제외 -농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수, 전용허가를 받지 않고 형질변경(건축물 존재)되어 원상회복 대상이라는 2026.3.5.자 대산면 사실조회 회신이 있음) -공부상 지목이 “답 및 전”이나, 현황 “주거용 건부지”로 이용하고 있는 점을 고려하여 평가됨 -목록 4 토지 지상에 소재하는 수목은 별도의 경제적 가치가 있는 고가의 수목이 아니므로 토지 가액에 포함되어 평가되었으며 지적도 |
| 토지면적 | 539㎡ (163.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 38,338,500원 | 최저가격 | (12%)4,511,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)451,100원 | 청구금액 | 11,400,082원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.06 | (34%)13,150,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.10 | (24%)9,205,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.22 | (17%)6,444,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.26 | (12%)4,511,000원 | 진행 |
물건 사진 (66장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 함안군 대산면 구암4길 157-1 | 답 (보전관리지역) | 539㎡ (163.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 72,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 함안군 대산면 구암4길 157-1 ([토지 답 385㎡ 공유자 조OO 지분 2분의 1 전부]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각, 토지 지상에 소재하는 건물은 매각에서 제외 -농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수, 전용허가를 받지 않고 형질변경(건축물 존재)되어 원상회복 대상이라는 2026.3.5.자 대산면 사실조회 회신이 있음) -공부상 지목이 “답 및 전”이나, 현황 “주거용 건부지”로 이용하고 있는 점을 고려하여 평가됨 -목록 4 토지 지상에 소재하는 수목은 별도의 경제적 가치가 있는 고가의 수목이 아니므로 토지 가액에 포함되어 평가되었으며 지적도 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 539㎡ (163.0평) 건물: - | 38,338,500원 | |||
본건은 경상남도 함안군 대산면 장암리 소재 '동막골마을' 내에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임. 본건 및 본건 인근까지 차량의 출입 가능하며 전반적인 교통상황은 보통임. -본건 기호(1)토지는 평지 내 부정형의 토지이고 현황 “도로”로 이용 중임. -본건 기호(2)~(4)토지는 평지 내 사다리형의 토지이고, 현황 “주거용 건부지”로 이용 중임. -본건 기호(1)토지는 본건이 “도로” 임. -본건 기호(2),(3)토지는 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. -본건 기호(4)토지는 지적도상 맹지이나, 인접필지인 기호(3)토지를 통하여 접근이 가능함. - 기호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> - 기호(2),(3) : 보전관리지역,
-일괄매각, 토지 지상에 소재하는 건물은 매각에서 제외 -농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수, 전용허가를 받지 않고 형질변경(건축물 존재)되어 원상회복 대상이라는 2026.3.5.자 대산면 사실조회 회신이 있음) -공부상 지목이 “답 및 전”이나, 현황 “주거용 건부지”로 이용하고 있는 점을 고려하여 평가됨 -목록 4 토지 지상에 소재하는 수목은 별도의 경제적 가치가 있는 고가의 수목이 아니므로 토지 가액에 포함되어 평가되었으며 지적도
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 없음 | 목록3,4 및제시외건물전부 | 전입: 1987-03-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 15원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO(토지임차인) 대항력 없음 | 주거 / 본건3,4 및 제시외건물 전부 | 전입: 1987-03-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 12,500원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO(토지임차인) 대항력 없음 | 주거 / 본건2 및 제시외건물 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 16,666원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 목록 2및제시외건물전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 20원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 월: 29,201원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2004-05-31 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-07-26 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-09-15 | 강제경매 | 농OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각, 토지 지상에 소재하는 건물은 매각에서 제외 -농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수, 전용허가를 받지 않고 형질변경(건축물 존재)되어 원상회복 대상이라는 2026.3.5.자 대산면 사실조회 회신이 있음) -공부상 지목이 “답 및 전”이나, 현황 “주거용 건부지”로 이용하고 있는 점을 고려하여 평가됨 -목록 4 토지 지상에 소재하는 수목은 별도의 경제적 가치가 있는 고가의 수목이 아니므로 토지 가액에 포함되어 평가되었으며 지적도
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 함안군 대산면 구암4길 157-1 | 대지면적 | 539㎡ (163.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 함안군 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 함안군세무서 | 함안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대산면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 함안군 대산면 구암4길 157-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,833만원 | 3,143만원 | 82% | 6.2명 | 3,143만원 |
| 최근 3개월 | 3,833만원 | 3,105만원 | 81% | 5.8명 | 3,105만원 |
| 최근 6개월 | 3,833만원 | 3,067만원 | 80% | 5.4명 | 3,067만원 |
| 최근 12개월 | 3,833만원 | 3,028만원 | 79% | 5.1명 | 3,028만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 225만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,030만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 292만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,000만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 340만원
- 필요 현금(실투자)
- 988만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 95장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경20759 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 대산면 장암리 864-1 | 2026.06.18 | 1억 3,226만원 | 3,300만원 | 25% | 매각 |
| 2024타경3509 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 대산면 장암리 1262 | 2026.11.05 | 7,020만원 | 1,711만원 | 24.4% | 진행중 |
| 2025타경1240 | 토지·임야 | 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 1247-28 | 2026.07.27 | 13억 7,227만원 | 1억 8,800만원 | 13.7% | 매각 |
| 2025타경304 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 대산면 장암리 448 | 2026.08.06 | 2억 6,728만원 | 1억 2,050만원 | 45.1% | 매각 |
| 2025타경304 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 대산면 장암리 449 | 2026.08.06 | 3억 8,478만원 | 1억 9,014만원 | 49.4% | 매각 |
| 2025타경304 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 대산면 장암리 449-1 | 2026.08.06 | 1억 4,100만원 | 5,500만원 | 39% | 매각 |
| 2025타경304 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 대산면 장암리 84-12 | 2026.08.06 | 1억 5,693만원 | 5,424만원 | 34.6% | 매각 |
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