2025타경624
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 35 [도로명] 전라남도 광양시 대흥1길 169-17 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 축사(농가시설) | 접수/개시결정 | 2025.09.22 | 매각물건 | 일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함, 용곡리 46-5 지상 건물(축사,감정평가명세표 상 제시외 건물 'ㄹ') 매각 제외, 목록 4 건물의 부속건물인 퇴비사 일부 멸실됨, 용곡리 35, 37, 46-3, 46-4, 47 각 번지 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 1.일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함 2.용곡리 46-5 지상 건물(축사,감정평가명세표 상 제시외 건물 'ㄹ') 매각 제외(타인 명의로 건축물대장 존재함) 3.목록 4 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 330㎡ (99.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 282,378,840원 | 최저가격 | (28%)79,514,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)7,951,400원 | 청구금액 | 131,911,827원 | 채권자 | 광OOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.30 | (98%)277,322,840원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.11 | (69%)194,126,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.22 | (55%)155,301,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (44%)124,241,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.16 | (28%)79,514,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 35 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 35 (전라남도 광양시 대흥1길 169-17) | 축사(농가시설) · 지상1층 | 330㎡ (99.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함, 용곡리 46-5 지상 건물(축사,감정평가명세표 상 제시외 건물 'ㄹ') 매각 제외, 목록 4 건물의 부속건물인 퇴비사 일부 멸실됨, 용곡리 35, 37, 46-3, 46-4, 47 각 번지 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 1.일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함 2.용곡리 46-5 지상 건물(축사,감정평가명세표 상 제시외 건물 'ㄹ') 매각 제외(타인 명의로 건축물대장 존재함) 3.목록 4 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 330㎡ (99.8평) | 282,378,840원 | |||
본건은 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 소재 '대방마을' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경 및 임야지대임. 본건 및 인근까지 소형 차량 접근 가능하여 대체로 무난시 됨. 1), 10) : 부정형으로 휴경지임. 2) : 부정형으로 전임. 3), 9) : 유사 방형으로 축사부지임. 5), 7) : 부정형으로 도로임. 6) : 부정형으로 전기타임. 8) : 부정형으로 축사부지임. 11) : 부정형으로 임야기타, 도로임. 12), 13) : 삼각형으로 임야임. 1), 2), 10) : 맹지임. 3), 8), 12): 남동측으로 세로에 접함. 5), 7) : 도로임. 6) : 지적도상 맹지이나 현황 남측의 세로를 통하여 출입함. 9) : 지적도상 맹지이나 동측의 세로를 통하여 출입함. 11) : 서측으로 세로에 접하며, 토지내로 일부 세로임. 13) : 북동측으로 세로에 접함. 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지임. 2) : 계획관리지역, 보전관리지
일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함, 용곡리 46-5 지상 건물(축사,감정평가명세표 상 제시외 건물 'ㄹ') 매각 제외, 목록 4 건물의 부속건물인 퇴비사 일부 멸실됨, 용곡리 35, 37, 46-3, 46-4, 47 각 번지 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 1.일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함 2.용곡리 46-5 지상 건물(축사,감정평가명세표 상 제시외 건물 'ㄹ') 매각 제외(타인 명의로 건축물대장 존재함) 3.목록 4
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-11-14 | 근저당 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-09-22 | 경매개시결정(신청채권) | 광OOOOOO | 131,911,827원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함, 용곡리 46-5 지상 건물(축사,감정평가명세표 상 제시외 건물 'ㄹ') 매각 제외, 목록 4 건물의 부속건물인 퇴비사 일부 멸실됨, 용곡리 35, 37, 46-3, 46-4, 47 각 번지 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 1.일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함 2.용곡리 46-5 지상 건물(축사,감정평가명세표 상 제시외 건물 'ㄹ') 매각 제외(타인 명의로 건축물대장 존재함) 3.목록 4
당사자 내역
| 채권자 | 광OOOOOO | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 35 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 330㎡ (99.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 축사(농가시설) | 주구조 / 층수 | 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광양시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광양시세무서 | 광양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 옥룡면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 35 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,237만원 | 2억 3,155만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,155만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,237만원 | 2억 2,872만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,872만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,237만원 | 2억 2,590만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,590만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,237만원 | 2억 2,307만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,307만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 80점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,975만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,863만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,152만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,329만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,995만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,129만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.8%입니다.