2025타경51821
유찰 6회지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.23 (제3별관 1층 제5호법정)||
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| 소재지 | 경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-85 (삼동, 엠포빌리지) [도로명] 경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-85 (삼동,엠포빌리지) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 528㎡ (159.7평) | 건물면적 | 57.4㎡ (17.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 211,000,000원 | 최저가격 | (8%)17,377,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,737,700원 | 청구금액 | 208,536,470원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.08.10 | (24%)50,661,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.14 | (17%)35,463,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.19 | (12%)24,824,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.23 | (8%)17,377,000원 | 진행 |
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물건 사진 (39장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-85 (삼동, 엠포빌리지) | 대 (계획관리지역) | 528㎡ (159.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 530,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-85 (삼동, 엠포빌리지) (경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-85 (삼동,엠포빌리지)) | 철근콘크리트구조 | 57.4㎡ (17.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 528㎡ (159.7평) 건물: 57.4㎡ (17.4평) | 211,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지1층-4층건 다세대주택 중 3층 302호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 일부 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임. 다세대주택으로 이용중임.(후면 '내부구조도' 참고) 기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임. 남측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 남서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함. 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 광주시 삼동 소재 '뉴서울CC' 남측 인근에 위치하며 부근으로는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 체육시설, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환 경은 보통인 편임. 본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-08-08|배당요구종기일 : 2025.06.04
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2024-04-18 확정: 2022-04-19 배당: - | 보: 2억 475만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2024-04-18 확정: 2022-04-19 배당: 2024-06-20 | 보: 2억 475만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2024-04-18 확정: 2022-04-19 배당: 2024-06-20 | 보: 2억 475만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-12 확정: 2025-04-30 배당: 2025-04-30 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-12 확정: 2025-04-30 배당: 2025-04-30 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: 2024-12-12 확정: 2025-04-30 배당: 2025-04-30 | 보: 1,000만원 월: 850,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인8 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2억 1,475만원 월: 850,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인9 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2억 1,475만원 월: 850,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 10억 7,375만원 월: 2,550,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024.08.08.압류|청구/채권금액 : 208,536,470원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-02-25 | 소유권 | 지OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-11-24 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2024-06-20 | 임차권설정 | 서OO | 204,750,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2024-08-08 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 5 | 2025-03-20 | 강제경매 | 서OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-85 (삼동, 엠포빌리지) | 대지면적 | 528㎡ (159.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 57.4㎡ (17.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.9% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광주시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광주시세무서 | 광주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼지곡길79번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-85 (삼동, 엠포빌리지) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,100만원 | 1억 7,302만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,302만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,100만원 | 1억 7,091만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,091만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,100만원 | 1억 6,880만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,880만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,100만원 | 1억 6,669만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,669만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 4,911만원
최저매각가 대비 +141만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수31.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수78.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수67.67점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,737만원
- 예상 대출액
- 868만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,687만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1,876만원
- 예상 대출액
- 1,126만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,571만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2,015만원
- 예상 대출액
- 1,310만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,527만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 9건 중 감정평가서 확인 신호 3건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 67장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 73.35%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경70017 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 삼지곡길 45-3 (삼동) | 2026.08.10 | 2억 7,000만원 | 9,268만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경51924 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 사기막길95번길 21-27 (탄벌동) | 2026.05.04 | 4억 594만원 | 3억원 | 73.9% | 매각 |
| 2025타경52285 | 단독·다가구 | 경기도 성남시 중원구 보통골로14번길 18 (상대원동) | 2026.04.27 | 6억 9,883만원 | 5억 5,169만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경50225 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 사기막길 18 (탄벌동) | 2026.06.01 | 15억 1,020만원 | 8억 2,100만원 | 54.4% | 매각 |
| 2024타경7477 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 행정타운로69번길 10-2 (송정동) | 2026.04.20 | 7억 1,242만원 | 5억 100만원 | 70.3% | 매각 |
| 2024타경54459 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 회덕길28번길 49-94 (회덕동) | 2026.06.15 | 10억 4,087만원 | 2억 7,899만원 | 26.8% | 매각 |
| 2025타경52133 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 회덕길 132-86 (회덕동) | 2026.08.14 | 6억 5,076만원 | 4억 9,500만원 | 76.1% | 매각 |
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