2025타경73125
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 동두천시 상봉암동 390 [도로명] [토지 목장용지 4420㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 공부상 지목은 목장용지이나 일부는 전으로 이용 중이고, 일부 지상에 소유자 확인 필요 제시외건물(감정평가서상 ㄱ~ㅁ) 및 토굴 등 소재하나 이에 구애됨 없이 평가함.(제시외건물 및 토굴 등 감안한 단가 49,000원/㎡) 2. 지적도상 맹지이며, 인근에 개인소유의 임도가 소재하나 정상적인 사용 가능 여부 및 권리관계 등은 별도 확인요함. |
| 토지면적 | 4,420㎡ (1337.1평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 309,400,000원 | 최저가격 | (34%)106,124,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,612,400원 | 낙찰가격 | 118,417,010원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.22 | (100%)309,400,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.27 | (70%)216,580,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.01 | (49%)151,606,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.05 | (34%)106,124,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.11.18 | (34%)106,124,000원 | 매각 |
물건 사진 (65장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 동두천시 상봉암동 390 | 목장용지 (보전관리지역) | 4,420㎡ (1337.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 32,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 동두천시 상봉암동 390 ([토지 목장용지 4420㎡]) | 기타 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 공부상 지목은 목장용지이나 일부는 전으로 이용 중이고, 일부 지상에 소유자 확인 필요 제시외건물(감정평가서상 ㄱ~ㅁ) 및 토굴 등 소재하나 이에 구애됨 없이 평가함.(제시외건물 및 토굴 등 감안한 단가 49,000원/㎡) 2. 지적도상 맹지이며, 인근에 개인소유의 임도가 소재하나 정상적인 사용 가능 여부 및 권리관계 등은 별도 확인요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,420㎡ (1337.1평) 건물: - | 309,400,000원 | |||
본건은 경기도 동두천시 상봉암동 소재 '소요초등학교' 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 가운데 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 원거리에 차량통행이 무난시되는 아스팔트 포장도로 및 시내 버스 정류장 등이 소재함. 북동측 하향 경사의 부정형 토지로서, 전으로 이용중이며 일부 지상에 별첨 사진용지와 같이 소유자 확인 필요 제시외건물 및 토굴 등이 소재함. 지적도상 맹지이며, 본건 토지 인근에 개인 소유의 산101-2번지내 현황 임도가 소재하나 정상적인 사용 가능 여부 및 권리 관계 등은 미상임. 보전관리지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(1000m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 별첨 사진용지와 같이 소유자 확인 필요 제시외건물 및 토굴 등이 소재함. 본건 토지의 공부상 지목은 목장용지이나, 기준시점 현재 일부는 전으로 이용
1. 공부상 지목은 목장용지이나 일부는 전으로 이용 중이고, 일부 지상에 소유자 확인 필요 제시외건물(감정평가서상 ㄱ~ㅁ) 및 토굴 등 소재하나 이에 구애됨 없이 평가함.(제시외건물 및 토굴 등 감안한 단가 49,000원/㎡) 2. 지적도상 맹지이며, 인근에 개인소유의 임도가 소재하나 정상적인 사용 가능 여부 및 권리관계 등은 별도 확인요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-12-11 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-09-10 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 공부상 지목은 목장용지이나 일부는 전으로 이용 중이고, 일부 지상에 소유자 확인 필요 제시외건물(감정평가서상 ㄱ~ㅁ) 및 토굴 등 소재하나 이에 구애됨 없이 평가함.(제시외건물 및 토굴 등 감안한 단가 49,000원/㎡) 2. 지적도상 맹지이며, 인근에 개인소유의 임도가 소재하나 정상적인 사용 가능 여부 및 권리관계 등은 별도 확인요함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 동두천시 상봉암동 390 | 대지면적 | 4,420㎡ (1337.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동두천시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동두천시세무서 | 동두천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상봉암동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 동두천시 상봉암동 390 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 940만원 | 2억 5,370만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,370만원 |
| 최근 3개월 | 3억 940만원 | 2억 5,061만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,061만원 |
| 최근 6개월 | 3억 940만원 | 2억 4,752만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,752만원 |
| 최근 12개월 | 3억 940만원 | 2억 4,442만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,442만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,306만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,222만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,876만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,510만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,001만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,244만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 2건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 122장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.