2024타경58079
유찰 4회유치권신고| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 102-35 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 현황은 토목공사중인 임야. 그린건설주식회사가 2026.3.23/2026.3.26 유치권신고(공사대금 420,000,000원)를 하였으나, 그 성립여부는 불분명함. 그린건설주식회사가 제출한 유치권신고에 대하여 에스제이엔피엘대부주식회사(서울시산림조합의승계인)는 유치권배제신청서를 접수(2025.4.1)함 |
| 토지면적 | 16,431㎡ (4970.4평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,511,954,000원 | 최저가격 | (12%)177,881,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)36,302,100원 | 청구금액 | 415,890,410원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.09.07 | (17%)254,115,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.12 | (12%)177,881,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.16 | (12%)177,881,000원 | 03 |
| 10회 | 2026.11.16 | (8%)124,517,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 102-35 | 임야 (보전관리지역) | 16,431㎡ (4970.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 26,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 102-35 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 현황은 토목공사중인 임야. 그린건설주식회사가 2026.3.23/2026.3.26 유치권신고(공사대금 420,000,000원)를 하였으나, 그 성립여부는 불분명함. 그린건설주식회사가 제출한 유치권신고에 대하여 에스제이엔피엘대부주식회사(서울시산림조합의승계인)는 유치권배제신청서를 접수(2025.4.1)함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 16,431㎡ (4970.4평) 건물: - | 1,511,954,000원 | |||
본건은 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 소재 "로제비앙 골프클럽 곤지암" 남서측 근거리에 위치하는 토지로서 부근은 임야, 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. - 기호(1,2,4): 완경사의 사다리형 토지로서, 현황 "토지임야"임. - 기호(3,5): 완경사의 부정형 토지로서, 현황 "토지임야"임. - 기호(1,2): 지적상 맹지이나 기호(3,5) 토지를 통해 노폭 약 4-5미터 포장도로와 접함. - 기호(3,4,5): 본건 토지 동측으로 노폭 약 4-5미터 포장도로와 접함. 본건 공히 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임. -. -. - 임대관계 미상임. - 기호(1,2,4)는 분할 전 지번
일괄매각. 현황은 토목공사중인 임야. 그린건설주식회사가 2026.3.23/2026.3.26 유치권신고(공사대금 420,000,000원)를 하였으나, 그 성립여부는 불분명함. 그린건설주식회사가 제출한 유치권신고에 대하여 에스제이엔피엘대부주식회사(서울시산림조합의승계인)는 유치권배제신청서를 접수(2025.4.1)함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2022-01-27 | 근저당권 | 서OO | 585,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-01-27 | 지상권 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2022-03-02 | 소유권 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-03-23 | 근저당권 | 서OO | 117,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-05-04 | 근저당권 | 박OO | 450,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-12-21 | 가압류 | (OOOOO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-11-12 | 임의경매 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-02-13 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 현황은 토목공사중인 임야. 그린건설주식회사가 2026.3.23/2026.3.26 유치권신고(공사대금 420,000,000원)를 하였으나, 그 성립여부는 불분명함. 그린건설주식회사가 제출한 유치권신고에 대하여 에스제이엔피엘대부주식회사(서울시산림조합의승계인)는 유치권배제신청서를 접수(2025.4.1)함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 102-35 | 대지면적 | 16,431㎡ (4970.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광주시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광주시세무서 | 광주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 곤지암읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 102-35 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 1,195만원 | 12억 3,980만원 | 82% | 6.2명 | 12억 3,980만원 |
| 최근 3개월 | 15억 1,195만원 | 12억 2,468만원 | 81% | 5.8명 | 12억 2,468만원 |
| 최근 6개월 | 15억 1,195만원 | 12억 956만원 | 80% | 5.4명 | 12억 956만원 |
| 최근 12개월 | 15억 1,195만원 | 11억 9,444만원 | 79% | 5.1명 | 11억 9,444만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,894만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,889만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,526만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,695만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 3,412만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,248만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 9건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경6696 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 산120-8 | 2026.10.19 | 5억 6,161만원 | 1억 4,385만원 | 25.6% | 매각 |
| 2024타경3697 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 산73 | 2026.09.07 | 9,480만원 | 1,511만원 | 15.9% | 매각 |
| 2025타경52913 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 476-5 | 2026.06.01 | 3,034만원 | 2,200만원 | 72.5% | 매각 |
| 2025타경51558 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 465 | 2026.05.22 | 11억 4,803만원 | 7억 707만원 | 61.6% | 진행중 |
| 2025타경51558 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 464 | 2026.05.22 | 11억 4,803만원 | 7억 707만원 | 61.6% | 유찰 |
| 2025타경51744 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 장심길 20-22 | 2026.08.10 | 2억 1,873만원 | 7,037만원 | 32.2% | 매각 |
| 2024타경7569 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 부항리 230-10 | 2026.02.23 | 1억 2,350만원 | 1억 310만원 | 83.5% | 매각 |
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