2026타경50119
유찰 1회| 소재지 | 전라남도 영암군 군서면 백암동길 77-6 [도로명] [토지 답(현황: 스마트팜하우스) 3816.4㎡ 공장 및 광업재단저당법 제6조에 의한 기계기구목록은 별지와 같음.] | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 매각[단, 소재불명인 기계기구(양액기, ICT 분전반 중 삼성컴퓨터와 모니터, 양수펌프, 물탱크)(감정평가서 참조)는 매각에서 제외함]. 특별매각조건 있음[농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)]. 본건 현황은 답(스마트팜하우스)으로 이용 중임. |
| 토지면적 | 4,019.4㎡ (1215.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 291,963,000원 | 최저가격 | (100%)291,963,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)29,196,300원 | 청구금액 | 277,263,723원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.22 | (100%)291,963,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.08.03 | (70%)204,374,000원 | 매각 |
물건 사진 (18장)
사진 01
사진 02
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 영암군 군서면 백암동길 77-6 | 답 (농림지역) | 4,019.4㎡ (1215.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 9,030원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 영암군 군서면 백암동길 77-6 ([토지 답(현황: 스마트팜하우스) 3816.4㎡ 공장 및 광업재단저당법 제6조에 의한 기계기구목록은 별지와 같음.]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 매각[단, 소재불명인 기계기구(양액기, ICT 분전반 중 삼성컴퓨터와 모니터, 양수펌프, 물탱크)(감정평가서 참조)는 매각에서 제외함]. 특별매각조건 있음[농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)]. 본건 현황은 답(스마트팜하우스)으로 이용 중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,019.4㎡ (1215.9평) 건물: - | 291,963,000원 | |||
대상물건은 전라남도 영암군 군서면 모정리 소재 '백암동마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 자연마을, 농경지 등이 혼재하는 마을주변 경지정리지대로서, 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통여건은 보통시됨. 일련번호 1,2 : 각각 사다리형, 삼각형 평지로서, 답(스마트팜하우스)으로 이용 중임. 일련번호 1,2 : 남동측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로를 통해 출입하고 있음. 일련번호 1,2 : 농림지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 재해위험지구(학파지구)<자연재해대책법>임. -- -- 임대관계 : 미 상 임. 기 타 : --
일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 매각[단, 소재불명인 기계기구(양액기, ICT 분전반 중 삼성컴퓨터와 모니터, 양수펌프, 물탱크)(감정평가서 참조)는 매각에서 제외함]. 특별매각조건 있음[농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)]. 본건 현황은 답(스마트팜하우스)으로 이용 중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 기타 / 본건 기호(1,2) 지상 전체 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 본건전체 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 4,000만원 월: 2,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-11-30 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 277,263,723원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 매각[단, 소재불명인 기계기구(양액기, ICT 분전반 중 삼성컴퓨터와 모니터, 양수펌프, 물탱크)(감정평가서 참조)는 매각에서 제외함]. 특별매각조건 있음[농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)]. 본건 현황은 답(스마트팜하우스)으로 이용 중임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 영암군 군서면 백암동길 77-6 | 대지면적 | 4,019.4㎡ (1215.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영암군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영암군세무서 | 영암군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 군서면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 영암군 군서면 백암동길 77-6 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 9,196만원 | 2억 3,940만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,940만원 |
| 최근 3개월 | 2억 9,196만원 | 2억 3,649만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,649만원 |
| 최근 6개월 | 2억 9,196만원 | 2억 3,357만원 | 80% | 5.4명 | 2억 3,357만원 |
| 최근 12개월 | 2억 9,196만원 | 2억 3,065만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,065만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 4,598만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,719만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 8,919만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,759만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 2,014만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,026만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경50119 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 군서면 백암동길 77-6 | 2026.08.03 | 2억 9,196만원 | 2억 437만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경51388 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 군서면 양장리 417-4 | 2026.08.31 | 1,350만원 | 718만원 | 53.2% | 매각 |
| 2025타경51388 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 군서면 양장리 417-3 | 2026.08.31 | 577만원 | 307만원 | 53.2% | 매각 |
| 2025타경515 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 서호면 화송리 658-2 | 2026.06.29 | 1,968만원 | 1,377만원 | 70% | 매각 |
| 2024타경54496 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 학산면 118 | 2026.11.16 | 5,425만원 | 961만원 | 17.7% | 진행중 |
| 2024타경53899 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 군서면 월곡리 378-69 | 2026.06.08 | 2억 1,389만원 | 9,250만원 | 43.2% | 매각 |
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