2024타경149215
유찰 12회지분매각2026.11.13 (제112호법정)||
글자크기
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 (화곡동, 덕림파크빌) [도로명] 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함 |
| 토지면적 | 216.9㎡ (65.6평) | 건물면적 | 62.78㎡ (19.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 223,000,000원 | 최저가격 | (7%)15,324,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)1,532,400원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.08.06 | (13%)29,930,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.09.04 | (11%)23,944,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.10.15 | (9%)19,155,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.11.13 | (7%)15,324,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 (화곡동, 덕림파크빌) | 대 (제1종일반주거지역) | 216.9㎡ (65.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,243,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 (화곡동, 덕림파크빌) (서울특별시 강서구 곰달래로47길 116) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 62.78㎡ (19.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 216.9㎡ (65.6평) 건물: 62.78㎡ (19.0평) | 223,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평슬래브지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기마감 내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감 바닥 : 비닐시트마감 창호 : 하이샷시 이중창호임. 다세대주택:(방3, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실2, 세탁실1, 발코니1)임. 도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 1층 주차장시설 구비됨. 북서측 완경사지에 조성된 정방형의 토지로 건부지(다세대주택)로 이용중임. 본건 남
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "산곡초등학교" 남서측 인근에 위치하는 (통칭:덕림파크빌) 제5층 제501호(전유면적 62.78㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 근린공원, 남부시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨. 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.
[참고사항]
대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2019-12-23|배당요구종기일 : 2025.03.24
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-11-01 확정: 2019-10-10 배당: 2025-02-17 | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-11-01 확정: 2019-11-01 배당: 2025-01-07 | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-11-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 501호 | 전입: 2019-11-01 확정: 2019-11-01 배당: 2025-01-07 | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 501호 | 전입: 2019-11-01 확정: 2019-10-10 배당: 2025-02-17 | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인6 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 24억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 32억원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2019.12.23. 근저당권|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2019-12-05 | 소유권이전 | 김OO | 200,000,000원 | 매매 거래가액:200,000,000원 | 2019.12.05 갑(5) 소유권이전 김OO 매매 거래가액:200,000,000원 |
| 1 | 2019-12-05 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2019-12-23 | 근저당권설정 | 강OO | 95,000,000원 | 말소기준등기 | 2019.12.23 을(7) 근저당권설정 강OO 95,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2019-12-23 | 근저당권 | 강OO | 95,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2023-04-13 | 가압류 | 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 2023카단102165 | 2023.04.13 갑(6) 가압류 주택도시보증공사 240,000,000 2023카단102165 소멸 |
| 3 | 2023-04-13 | 가압류 | 주OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2023-11-17 | 주택임차권 | 한국토지주택공사 | 200,000,000원 | 범위:전부 2023카임14967 전입:2019.11.01 확정:2019.10.10 | 2023.11.17 을(8) 주택임차권 한국토지주택공사 200,000,000 범위:전부 2023카임14967 전입:2019.11.01 확정:2019.10.10 |
| 4 | 2023-11-17 | 임차권설정 | 한OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-19 | 임의경매 | 이OO | - | 망 김OO의 상속재산파산관재인 2024타경149215 | 2024.12.19 갑(8) 임의경매 이OO 망 김OO의 상속재산파산관재인 2024타경149215 소멸 |
| 5 | 2024-12-19 | 임의경매 | 망OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함
■
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (화곡동, 덕림파크빌)
| 단지명 | (화곡동, 덕림파크빌) | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 (화곡동, 덕림파크빌) | 대지면적 | 216.9㎡ (65.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 62.78㎡ (19.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 28.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2008-01-28 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 곰달래로47길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 (화곡동, 덕림파크빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,300만원 | 1억 8,286만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,286만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,300만원 | 1억 8,063만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,063만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,300만원 | 1억 7,840만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,840만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,300만원 | 1억 7,617만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,617만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4,721만원
최저매각가 대비 +44만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수61.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수69.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수61.851점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 93.1%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 12회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,532만원
- 예상 대출액
- 766만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,583만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1,654만원
- 예상 대출액
- 992만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,480만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1,777만원
- 예상 대출액
- 1,155만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,441만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 93.1% 하락, 유찰 12회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 93.1%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 63.37%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경144876 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로35길 31 (화곡동, 와이앤비) | 2026.05.07 | 1억 7,000만원 | 9,339만원 | 54.9% | 매각 |
| 2025타경12336 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로35길 98 (화곡동, 비젼빌라) | 2026.08.19 | 2억 2,800만원 | 1억 5,000만원 | 65.8% | 매각 |
| 2024타경148366 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9 (화곡동, 디에이씨) | 2026.02.05 | 2억 100만원 | 1억 365만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경10761 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로18길 138-13 (화곡동, 삼성쉐르빌) | 2026.05.28 | 2억 900만원 | 1억 5,257만원 | 73% | 매각 |
| 2025타경12564 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로18길 121-10 (화곡동, 라움하우징) | 2026.11.11 | 2억 7,300만원 | 1억 8,165만원 | 66.5% | 진행중 |
| 2025타경11370 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로18길 121-10 (화곡동, 라움하우징) | 2026.06.17 | 2억 7,300만원 | 1억 7,472만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경11443 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로18길 130-9 (화곡동, 보강하이센스맨션) | 2026.09.22 | 1억 924만원 | 6,100만원 | 55.8% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
