2025타경50997
유찰 9회지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로 25-3 (신사동, 명진하이빌) [도로명] 서울특별시 은평구 은평로 25-3 (신사동,명진하이빌) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 토지면적 | 878.8㎡ (265.8평) | 건물면적 | 57.31㎡ (17.3평) | 소유자 | 인OO |
| 감정가격 | 365,000,000원 | 최저가격 | (64%)233,600,000원 | 채무자 | 인OO |
| 입찰보증금 | (10%)23,360,000원 | 청구금액 | 355,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.04.14 | (41%)149,504,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.05.19 | (33%)119,603,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.06.23 | (26%)95,682,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.10 | (64%)233,600,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 은평로 25-3 (신사동, 명진하이빌) | 대 (준주거지역) | 878.8㎡ (265.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,139,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 은평로 25-3 (신사동, 명진하이빌) (서울특별시 은평구 은평로 25-3 (신사동,명진하이빌)) | 철근콘크리트구조 | 57.31㎡ (17.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 878.8㎡ (265.8평) 건물: 57.31㎡ (17.3평) | 365,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 내 제4층 제401호로, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅 마감, 벽지마감, 타일마감 등, 창호 : 하이샷시창호 임. 오피스텔(주거용)로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차장시설 등이 되어 있음. 두 필지(신사동 20-29, 20-32) 일단의 토
본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 '신사1동 주민센터' 북서측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하여 소재하고 있는 주택 및 상가혼용지대로 본건 주위로 학교(서울기독대학교, 서울역촌초등학교) 등이, 서측인근 '갈현로'변으로 음식점, 슈퍼마켓, 카페, 병원, 약국 등 생활편의시설이 위치하고 있음. 본건 동측 인근에 지하철6호선 '응암역'이, 서측인근 '갈현로'변으로 버스정류장이 위치하고 있으며 본건까지 차량출입이 가능함.
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손OO 대항력 없음 | 주거 / 401호 | 전입: 2024-05-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-02-07 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 355,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 인OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 인OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 은평로 25-3 (신사동, 명진하이빌) | 대지면적 | 878.8㎡ (265.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 57.31㎡ (17.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.5% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 은평로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 은평로 25-3 (신사동, 명진하이빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 6,500만원 | 2억 9,930만원 | 82% | 6.2명 | 2억 9,930만원 |
| 최근 3개월 | 3억 6,500만원 | 2억 9,565만원 | 81% | 5.8명 | 2억 9,565만원 |
| 최근 6개월 | 3억 6,500만원 | 2억 9,200만원 | 80% | 5.4명 | 2억 9,200만원 |
| 최근 12개월 | 3억 6,500만원 | 2억 8,835만원 | 79% | 5.1명 | 2억 8,835만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 58점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,680만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,736만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 5,137만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,169만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 7,613만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 582만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51250 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 은평로 25-3 (신사동, 명진하이빌) | 2026.08.04 | 3억 6,400만원 | 2억 4,296만원 | 66.7% | 매각 |
| 2025타경52414 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 은평로2길 6-26 (신사동, 신성에버빌) | 2026.08.04 | 3억 4,300만원 | 2억 6,105만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경52363 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 은평로2길 6-26 (신사동, 신성에버빌) | 2026.07.21 | 3억 200만원 | 2억 3,106만원 | 76.5% | 매각 |
| 2025타경50427 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 은평로 12-1 (신사동) | 2026.10.13 | 2억 8,600만원 | 2억 2,769만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경52000 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 은평로 12-1 (신사동) | 2026.06.16 | 2억 9,500만원 | 2억 4,000만원 | 81.4% | 매각 |
| 2025타경52042 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 연서로 22-1 (역촌동) | 2026.07.28 | 2억 4,500만원 | 1억 8,745만원 | 76.5% | 매각 |
| 2025타경51382 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 불광천길 462-11 (응암동, 한힘주택) | 2026.09.01 | 2억 400만원 | 1억 3,824만원 | 67.8% | 매각 |
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