2025타경640
유찰 2회재매각지분매각2026.11.17 (133호 입찰법정)||
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| 소재지 | 울산광역시 중구 태화강국가정원길 165 (태화동, 재완빌라) [도로명] 울산광역시 중구 태화강국가정원길 165 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임. |
| 토지면적 | 616.2㎡ (186.4평) | 건물면적 | 128.56㎡ (38.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 300,000,000원 | 최저가격 | (24%)72,030,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)21,609,000원 | 낙찰가격 | 198,835,890원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.23 | (49%)147,000,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.09.01 | (49%)147,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.13 | (34%)102,900,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.17 | (24%)72,030,000원 | 진행 |
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물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 중구 태화강국가정원길 165 (태화동, 재완빌라) | 대 (제2종일반주거지역) | 616.2㎡ (186.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,048,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 중구 태화강국가정원길 165 (태화동, 재완빌라) (울산광역시 중구 태화강국가정원길 165) | 철근콘크리트조 | 128.56㎡ (38.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 616.2㎡ (186.4평) 건물: 128.56㎡ (38.9평) | 300,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호로서 외벽 : 치장타일, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 공동주택(연립주택)임. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음. 사다리형의 토지로서 자체 등고 대체로 평탄하며, 공동주택 건부지로 이용 중임. 남측으로 폭 약 20미터 이상의 포장도로에 접함. 제2종일반주거지역(2024-12-27), 중로1류(폭 20m~25m)(2018-06-07)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 임대관계 미상이며, 기타
[현황 · 위치 및 주변환경]
본 건은 울산광역시 중구 태화동 소재 '남운전원타운아파트' 남동측 인근에 위치하는 통 칭 '재완빌라' 1층 102호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주 위환경은 보통임. 본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.
[참고사항]
1. 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-07-21|배당요구종기일 : 2025.04.17
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-07-18 확정: 2019-07-18 배당: 2019-07-18 | 보: 2,019만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 102호128.56㎡ | 전입: 2019-07-18 확정: 2019-07-08 배당: 2025-08-04 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-07-18 확정: 2019-07-08 배당: 2025-08-04 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2019-07-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인5 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 21억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 25억 6,019만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023.07.21. 근저당권|청구/채권금액 : 554,258,070원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2000-07-11 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-07-21 | 근저당권 | 조OO | 60,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-02-05 | 가압류 | 박OO | 406,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-08-20 | 가압류 | (OOOOOO | 500,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-20 | 압류 | 울OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-01-21 | 강제경매 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2026-02-11 | 임의경매 | 조OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
1. 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (태화동, 재완빌라)
| 단지명 | (태화동, 재완빌라) | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 중구 태화강국가정원길 165 (태화동, 재완빌라) | 대지면적 | 616.2㎡ (186.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 128.56㎡ (38.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 20.9% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1992-07-13 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중구세무서 | 중구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 태화강국가정원길 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 중구 태화강국가정원길 165 (태화동, 재완빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억원 | 2억 4,600만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,600만원 |
| 최근 3개월 | 3억원 | 2억 4,300만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,300만원 |
| 최근 6개월 | 3억원 | 2억 4,000만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,000만원 |
| 최근 12개월 | 3억원 | 2억 3,700만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,700만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 2,938만원
최저매각가 대비 +1,938만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수22.96점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수66.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수49.14점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 28점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
7,203만원
- 예상 대출액
- 3,601만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,480만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
7,779만원
- 예상 대출액
- 4,667만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,997만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
8,355만원
- 예상 대출액
- 5,431만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,816만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 71.9%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1136 | 단독·다가구 | 울산광역시 남구 봉월로151번길 25 (신정동) | 2026.05.26 | 13억 9,212만원 | 8억 1,765만원 | 58.7% | 매각 |
| 2025타경11826 | 단독·다가구 | 울산광역시 남구 눌재로4번길 10 (무거동) | 2026.08.25 | 9,412만원 | 2,611만원 | 27.7% | 매각 |
| 2025타경12116 | 단독·다가구 | 울산광역시 남구 봉월로 117 (신정동) | 2026.08.19 | 1억 4,600만원 | 1억 818만원 | 74.1% | 매각 |
| 2025타경11835 | 단독·다가구 | 울산광역시 남구 봉월로 117 (신정동) | 2026.08.04 | 1억 4,500만원 | 1억 3,500만원 | 93.1% | 변경 |
| 2025타경11584 | 단독·다가구 | 울산광역시 남구 팔등로27번길 16-1 (신정동) | 2026.07.16 | 12억 2,582만원 | 6억 100만원 | 49% | 매각 |
| 2024타경116623 | 단독·다가구 | 울산광역시 중구 다운로 76 (다운동) | 2026.05.14 | 8억 9,057만원 | 3억 100만원 | 33.8% | 매각 |
| 2025타경11762 | 단독·다가구 | 울산광역시 남구 월평로147번길 29 (신정동) | 2026.06.30 | 6억 7,512만원 | 4억 3,725만원 | 64.8% | 매각 |