2024타경116163
유찰 11회지분매각| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정6길 8-6 (성정동, 크로바빌라) [도로명] 충청남도 천안시 서북구 성정6길 8-6 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대항력 있는 임차권자 있음 |
| 토지면적 | 341.6㎡ (103.3평) | 건물면적 | 58.77㎡ (17.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 75,000,000원 | 최저가격 | (1%)727,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,010,130원 | 청구금액 | 70,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 11회 | 2026.07.20 | (3%)2,119,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.08.24 | (2%)1,483,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.10.12 | (1%)1,038,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.11.16 | (1%)727,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 천안시 서북구 성정6길 8-6 (성정동, 크로바빌라) | 대 (제2종일반주거지역) | 341.6㎡ (103.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 814,700원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 천안시 서북구 성정6길 8-6 (성정동, 크로바빌라) (충청남도 천안시 서북구 성정6길 8-6) | 철근콘크리트조 | 58.77㎡ (17.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차권자 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 341.6㎡ (103.3평) 건물: 58.77㎡ (17.8평) | 75,000,000원 | |||
철근콘크리트조 스라브지붕 4층/지하1층 건물 중 2층 201호로서, (사용승인일자 : 1992년 10월 6일) 외벽 : 타일, 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥 : 장판깔기 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창구조임. 다세대주택(방3, 거실/주방, 욕실겸 화장실 등)으로 이용 중임. 기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음. 세장형 토지로서, "다세대주택부지"로 이용 중임. 북측의 폭 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 인접도로의 포장 및 가로의 상태는 보통임. 도시지역(천안도시지역), 제2
본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "성정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독ㆍ다가구주택, 다세대ㆍ연립주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가, 남동측 근거리에 "천안역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
대항력 있는 임차권자 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2013-02-25 확정: 2013-02-07 배당: - | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 7,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-01-09 | 소유권 | (OOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-03-02 | 임차권설정 | 전OO | 70,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2023-08-10 | 압류 | 천OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-11-19 | 강제경매 | 전OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차권자 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (성정동, 크로바빌라)
| 단지명 | (성정동, 크로바빌라) | 총 세대수 | 10세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 천안시 서북구 성정6길 8-6 (성정동, 크로바빌라) | 대지면적 | 341.6㎡ (103.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 58.77㎡ (17.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 17.2% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1992-10-06 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 천안시 관할 등기소 (천안지원) | 천안지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 천안시세무서 | 천안시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서북구 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 천안시 서북구 성정6길 8-6 (성정동, 크로바빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,500만원 | 6,150만원 | 82% | 6.2명 | 6,150만원 |
| 최근 3개월 | 7,500만원 | 6,075만원 | 81% | 5.8명 | 6,075만원 |
| 최근 6개월 | 7,500만원 | 6,000만원 | 80% | 5.4명 | 6,000만원 |
| 최근 12개월 | 7,500만원 | 5,925만원 | 79% | 5.1명 | 5,925만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 99.0%입니다.
유찰 횟수가 11회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 36만원
- 필요 현금(실투자)
- 837만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 47만원
- 필요 현금(실투자)
- 832만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 54만원
- 필요 현금(실투자)
- 830만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 99.0% 하락, 유찰 11회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 99.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 11회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경703 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 676-10 금호아트빌라 | 2026.08.10 | 6,400만원 | 5,383만원 | 84.1% | 매각 |
| 2025타경11449 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 서북구 서부2길 21 (성정동) | 2026.09.15 | 11억 4,585만원 | 5억 3,110만원 | 46.3% | 매각 |
| 2025타경584 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 서북구 서부15길 34 (성정동, 성정빌라) | 2026.01.27 | 5,600만원 | 4,100만원 | 73.2% | 매각 |
| 2025타경11860 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 동남구 중앙도서관길 9-3 (문화동) | 2026.07.20 | 1억 3,686만원 | 5,036만원 | 36.8% | 매각 |
| 2023타경2755 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29 (성정동, 해피드림) | 2026.07.20 | 1억 4,400만원 | 7,930만원 | 55.1% | 매각 |
| 2023타경2755 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29 (성정동, 해피드림) | 2026.06.15 | 6,900만원 | 3,732만원 | 54.1% | 매각 |
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