2025타경51327
유찰 2회| 소재지 | 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | 2025.04.09 | 매각물건 | - 일괄매각 - 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492, 492-1, 492-2, 492-4, 492-7은 농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니하여 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청 보증금을 반환하지 않고 이를 배당할 금액에 산입함, 농지취득자격증명서의 발급여부에 대해 해당관서에 미리 확인을 요함) - 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492-1, 492-2, 492-6 지상에 연고 미상의 분묘 3기가 소재하나 면 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 814,934,000원 | 최저가격 | (56%)456,363,200원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)45,636,320원 | 청구금액 | 619,987,566원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.27 | (100%)814,934,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.08 | (70%)570,454,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.27 | (56%)456,363,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.09.07 | (56%)456,363,200원 | 변경 |
| 5회 | 2026.12.14 | (56%)456,363,200원 | 진행 |
물건 사진 (58장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492, 492-1, 492-2, 492-4, 492-7은 농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니하여 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청 보증금을 반환하지 않고 이를 배당할 금액에 산입함, 농지취득자격증명서의 발급여부에 대해 해당관서에 미리 확인을 요함) - 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492-1, 492-2, 492-6 지상에 연고 미상의 분묘 3기가 소재하나 면 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 814,934,000원 | |||
본건 기호(7,8)은 전라남도 보성군 겸백면 남양리 소재 '초암제' 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 산간 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 기호(7) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용중임. 기호(8) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용중임. 본건 기호(7,8)이 '도로' 로 이용중임. 기호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 수변구역임. 기호(8) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역임. 공부상 본건 기호(7,8)의 지목이 '전 및 목장용지' 이나, 현황은 '도로 등' 임. 임대관계는 미상임.
- 일괄매각 - 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492, 492-1, 492-2, 492-4, 492-7은 농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니하여 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청 보증금을 반환하지 않고 이를 배당할 금액에 산입함, 농지취득자격증명서의 발급여부에 대해 해당관서에 미리 확인을 요함) - 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492-1, 492-2, 492-6 지상에 연고 미상의 분묘 3기가 소재하나 면
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2021-06-16 | 소유권이전 | 농업회사법인(주)더바른팜 | 202,106,161원 | 대물변제 | 2021.06.16 갑(1) 소유권이전 농업회사법인(주)더바른팜 대물변제 |
| 1 | 2021-06-16 | 소유권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2023-03-31 | 근저당권설정 | 김제산림조합 | 780,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.03.31 을(5) 근저당권설정 김제산림조합 780,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2023-03-31 | 근저당권설정 | 김제산림조합 | 780,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.03.31 을(5) 근저당권설정 김제산림조합 780,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2023-03-31 | 근저당권 | 김OO | 780,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-03-31 | 지상권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-06-28 | 근저당권설정 | 최OO외1명 | 170,000,000원 | 말소 | 2024.06.28 을(7) 근저당권설정 최OO외 1명 170,000,000 소멸 |
| 2 | 2024-06-28 | 근저당권설정 | 최OO외1명 | 170,000,000원 | 말소 | 2024.06.28 을(7) 근저당권설정 최OO외 1명 170,000,000 소멸 |
| 4 | 2024-06-28 | 근저당권 | 최OO | 170,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2025-03-28 | 임의경매 | 최OO외1명 | 170,000,000원 | 2025타경51267 | 2025.03.28 갑(2) 임의경매 최OO외 1명 청구금액 170,000,000 2025타경51267 소멸 |
| 3 | 2025-03-28 | 임의경매 | 최OO외1명 | 170,000,000원 | 2025타경51267 | 2025.03.28 갑(2) 임의경매 최OO외 1명 청구금액 170,000,000 2025타경51267 소멸 |
| 5 | 2025-03-28 | 임의경매 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-10 | 임의경매 | 김제산림조합 | 619,987,566원 | 2025타경51327 | 2025.04.10 갑(3) 임의경매 김제산림조합 청구금액 619,987,566 2025타경51327 소멸 |
| 4 | 2025-04-10 | 임의경매 | 김제산림조합 | 619,987,566원 | 2025타경51327 | 2025.04.10 갑(3) 임의경매 김제산림조합 청구금액 619,987,566 2025타경51327 소멸 |
| 6 | 2025-04-10 | 임의경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-11-26 | 압류 | 보OO | 202,511,264원 | 말소 | 2025.11.26 갑(4) 압류 보성군 소멸 |
| 7 | 2025-11-26 | 압류 | 보OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492, 492-1, 492-2, 492-4, 492-7은 농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니하여 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청 보증금을 반환하지 않고 이를 배당할 금액에 산입함, 농지취득자격증명서의 발급여부에 대해 해당관서에 미리 확인을 요함) - 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492-1, 492-2, 492-6 지상에 연고 미상의 분묘 3기가 소재하나 면
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 보성군 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 보성군세무서 | 보성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 겸백면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 1,493만원 | 6억 6,824만원 | 82% | 6.2명 | 6억 6,824만원 |
| 최근 3개월 | 8억 1,493만원 | 6억 6,009만원 | 81% | 5.8명 | 6억 6,009만원 |
| 최근 6개월 | 8억 1,493만원 | 6억 5,194만원 | 80% | 5.4명 | 6억 5,194만원 |
| 최근 12개월 | 8억 1,493만원 | 6억 4,379만원 | 79% | 5.1명 | 6억 4,379만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 17건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 2,818만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 4,120만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 9,572만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 1,057만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 4,409만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,910만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 17건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 9건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 99장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 44.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 17건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51359 | 토지·임야 | 전라남도 보성군 겸백면 수남리 795 | 2026.02.09 | 2,348만원 | 1,122만원 | 47.8% | 매각 |
| 2025타경52254 | 토지·임야 | 전라남도 보성군 겸백면 운림리 산197-2 | 2026.06.22 | 2,856만원 | 1,580만원 | 55.3% | 매각 |
| 2024타경4275 | 토지·임야 | 전라남도 보성군 미력면 화방리 1406-1 | 2026.05.18 | 1,740만원 | 440만원 | 25.3% | 매각 |
| 2025타경51889 | 토지·임야 | 전라남도 보성군 겸백면 운림리 산135 | 2026.05.18 | 1,279만원 | 730만원 | 57% | 매각 |
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