2025타경10947
유찰 6회지분매각| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동, 루체비스타) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 333㎡ (100.7평) | 건물면적 | 29.98㎡ (9.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 305,000,000원 | 최저가격 | (26%)79,954,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,995,400원 | 청구금액 | 318,876,434원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.23 | (51%)156,160,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.26 | (41%)124,928,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.01 | (33%)99,942,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.04 | (26%)79,954,000원 | 진행 |
물건 사진 (25장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동, 루체비스타) | 대 (일반상업지역) | 333㎡ (100.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,571,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동, 루체비스타) | 철근콘크리트구조 · 지상15층 · (공동주택) | 29.98㎡ (9.1평) | 일괄평가 (대장연면적 2816.25㎡) | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 333㎡ (100.7평) 건물: 29.98㎡ (9.1평) | 305,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제15층 제1502호로서, (사용승인일: 2020.03.20) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샤시창호 등임. 도시형생활주택(원룸형아파트)임.(자세한 내용은 별첨'내부구조도'참조.) 위생 및 급.배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되어 있음. 2필지 일단의 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점, 의원
본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 '오류동역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임. 본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 '오류동역' 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 양호함. 기호(가)는
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 1502호 | 전입: 2022-07-08 확정: 2022-05-02 배당: 2025-07-11 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-07-08 확정: 2022-05-02 배당: 2025-07-11 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-07-08 확정: 2022-05-02 배당: 2025-07-11 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 표OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-09-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 표OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-09-11 확정: 2024-09-11 배당: 2024-09-11 | 보: 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 표OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-09-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| D M D CR DE ABREU NOGUEIRA JOAO MIGUEL 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-26 확정: 2025-02-26 배당: 2025-02-26 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| PINTO SILVA PACHECO TOMAS 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-26 확정: 2025-02-26 배당: 2025-02-26 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| SOOO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-02-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| D M D CR DE ABREU NOGUEIRA JOAO MIGUEL 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| POOO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-02-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| SERRANO MIRANDA DIOGO MIGUEL 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-26 확정: 2025-02-26 배당: 2025-02-26 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| DOOO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-02-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| SERRANO MIRANDA DIOGO MIGUEL 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| PINTO SILVA PACHECO TOMAS 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인16 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 52억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (16건) | - | 보: 62억 99만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-04-28 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-12-08 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2024-02-01 | 압류 | 서OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-02-20 | 임차권설정 | 김OO | 280,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-05-24 | 압류 | 구OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-07-15 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-07-23 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2026-01-23 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동, 루체비스타) | 대지면적 | 333㎡ (100.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 2,816.25㎡ (851.9평) | 건축면적 | 198.98㎡ (60.2평) | 건폐율 / 용적률 | 59.8% / 845.7% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 15층 | 사용승인일자 | 2020-03-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구로구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구로구세무서 | 구로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 고척로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동, 루체비스타) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 500만원 | 2억 5,010만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,010만원 |
| 최근 3개월 | 3억 500만원 | 2억 4,705만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,705만원 |
| 최근 6개월 | 3억 500만원 | 2억 4,400만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,400만원 |
| 최근 12개월 | 3억 500만원 | 2억 4,095만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,095만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 16건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,997만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,885만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,181만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,348만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,028만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,148만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 16건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 16건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
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