2025타경10947
유찰 6회지분매각| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동, 루체비스타) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | 2025.07.16 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 333㎡ (100.7평) | 건물면적 | 29.98㎡ (9.1평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 305,000,000원 | 최저가격 | (26%)79,954,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)7,995,400원 | 청구금액 | 318,876,434원 | 채권자 | 한OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.18 | (100%)305,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.23 | (80%)244,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.09 | (64%)195,200,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.23 | (51%)156,160,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.04 | (26%)79,954,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동, 루체비스타) | 대 (일반상업지역) | 333㎡ (100.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,571,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동, 루체비스타) | 철근콘크리트구조 · 지상15층 · (공동주택) | 29.98㎡ (9.1평) | 일괄평가 (대장연면적 2816.25㎡) | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 333㎡ (100.7평) 건물: 29.98㎡ (9.1평) | 305,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제15층 제1502호로서, (사용승인일: 2020.03.20) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샤시창호 등임. 도시형생활주택(원룸형아파트)임.(자세한 내용은 별첨'내부구조도'참조.) 위생 및 급.배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되어 있음. 2필지 일단의 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점, 의원
본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 '오류동역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임. 본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 '오류동역' 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 양호함. 기호(가)는
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 표OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-09-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| PINTO SILVA PACHECO TOMAS 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| D M D CR DE ABREU NOGUEIRA JOAO MIGUEL 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| SERRANO MIRANDA DIOGO MIGUEL 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-02-01 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-07-16 | 경매개시결정(신청채권) | 한OOOOOOO | 318,876,434원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 한OOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동, 루체비스타) | 대지면적 | 333㎡ (100.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 2,816.25㎡ (851.9평) | 건축면적 | 198.98㎡ (60.2평) | 건폐율 / 용적률 | 59.8% / 845.7% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 15층 | 사용승인일자 | 2020-03-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구로구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구로구세무서 | 구로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 고척로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동, 루체비스타) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 500만원 | 2억 5,010만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,010만원 |
| 최근 3개월 | 3억 500만원 | 2억 4,705만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,705만원 |
| 최근 6개월 | 3억 500만원 | 2억 4,400만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,400만원 |
| 최근 12개월 | 3억 500만원 | 2억 4,095만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,095만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,997만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,885만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,181만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,348만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,028만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,148만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
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