2024타경8612
유찰 6회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동, 중앙센트럴시티) [도로명] 광주광역시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동,중앙센트럴시티) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 640㎡ (193.6평) | 건물면적 | 59.3㎡ (17.9평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 159,000,000원 | 최저가격 | (23%)36,471,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)3,647,100원 | 청구금액 | 13,120,029원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.02.11 | (100%)159,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.01 | (70%)111,300,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.13 | (56%)89,040,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.24 | (45%)71,232,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.28 | (23%)36,471,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동, 중앙센트럴시티) | 대 | 640㎡ (193.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동, 중앙센트럴시티) (광주광역시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동,중앙센트럴시티)) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 59.3㎡ (17.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 640㎡ (193.6평) 건물: 59.3㎡ (17.9평) | 159,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제805호로서, 외벽: 석재붙임, 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호: 새시창호임. 오피스텔로 이용 중임. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 도시가스시설, 난방설비 등을 갖추고 있음. 부정형의 토지로 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 본건 동측으로 접한 노폭 5미터 내외의 포장도로를 통하여 차량접근이 가능함. 근린상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 비행안전제5구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역, 전통상업보 존구역(유통산업발전법). 임대관계는 미상임.
광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주송정역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활 시설, 단독주택 등이 소재하고 있음. 본건까치 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 광주송정역, 도산역 등이 위치함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배OO 대항력 없음 | 주거 / 805호 | 전입: 2022-07-13 확정: - 배당: - | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-07-11 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 13,120,029원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (송정동, 중앙센트럴시티)
| 단지명 | (송정동, 중앙센트럴시티) | 총 세대수 | 22세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 14층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동, 중앙센트럴시티) | 대지면적 | 640㎡ (193.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.3㎡ (17.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.3% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2018-11-16 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광산구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광산구세무서 | 광산구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 평동로1120번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동, 중앙센트럴시티) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,900만원 | 1억 3,038만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,038만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,900만원 | 1억 2,879만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,879만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,900만원 | 1억 2,720만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,720만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,900만원 | 1억 2,561만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,561만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,823만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,663만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,363만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,418만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,749만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,327만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경7937 | 오피스텔 | 광주광역시 광산구 우산동 1610-1 4층404호 | 2026.08.11 | 4,300만원 | 2,518만원 | 58.6% | 매각 |
| 2025타경7937 | 오피스텔 | 광주광역시 광산구 우산동 1610-1 3층303호 | 2026.08.11 | 4,300만원 | 2,781만원 | 64.7% | 매각 |
| 2024타경87196 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 광산구 용동길63번길 31 (지죽동) | 2026.07.07 | 2억 7,000만원 | 1억 3,289만원 | 49.2% | 매각 |
| 2025타경33931 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 광산구 무진대로 278-12 (우산동, 우산동 AM-City 하이클래스) | 2026.05.19 | 4,240만원 | 2,674만원 | 63.1% | 매각 |
| 2025타경33440 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 광산구 무진대로 279 (우산동) | 2026.05.27 | 2억 700만원 | 1억 5,138만원 | 73.1% | 매각 |
| 2025타경34094 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 광산구 사암로 251 (월곡동, 하남부영아파트) | 2026.08.19 | 7,900만원 | 8,411만원 | 106.5% | 매각 |
| 2024타경72897 | 근린상가 | 광주광역시 광산구 송정동 1168-79 | 2026.04.17 | 16억 6,415만원 | 9억 5,200만원 | 57.2% | 매각 |
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