2024타경13394
유찰 4회제시외건물포함지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.06 (제101호 법정)||
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| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-16, 1층107호 (새솔동,백산타워)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 99-2 [도로명] 경기도 화성시 노들길 6-16 (새솔동,백산타워) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | . - 제시외 물건 포함 |
| 토지면적 | 933.4㎡ (282.4평) | 건물면적 | 41㎡ (12.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 822,000,000원 | 최저가격 | (24%)197,362,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)19,736,200원 | 청구금액 | 542,109,026원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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유찰입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.08.26 | (34%)281,946,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.02 | (24%)197,362,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.06 | (24%)197,362,000원 | 03 |
| 7회 | 2026.11.06 | (17%)138,153,000원 | 진행 |
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물건 사진 (15장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 노들길 6-16, 1층107호 (새솔동,백산타워)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 99-2 | 대 | 933.4㎡ (282.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 노들길 6-16, 1층107호 (새솔동,백산타워)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 99-2 (경기도 화성시 노들길 6-16 (새솔동,백산타워)) | 철근콘크리트구조 · 지상2층 | 41㎡ (12.4평) | 토지·건물 일괄평가 | . - 제시외 물건 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 933.4㎡ (282.4평) 건물: 41㎡ (12.4평) | 822,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상6층 (사용승인 2019.11.21) 건물로 외벽 : 강화유리 마감 등 내벽 : 강화유리, 타일마감 등 창호 : 섀시 창호 등 소매점(상호 풍년밥집)으로 이용중이나 현재 영업을 하고 있지 않는 것으로 보임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등 인접 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있음. 대상 건물의 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있음 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 대로1류(폭 35m-40m)(대로1류)(접함), 중로2류(폭15m-20m)(중로2류)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "송린초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설등이 혼재하는 지역임. 대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.
[참고사항]
. - 제시외 물건 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-02-26|배당요구종기일 : 2025.02.25
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 백산타워107호41.0000㎡ | 전입: 2020-09-21 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 2,400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 백산타워107호41.0000㎡ | 전입: 2022-09-21 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 2,400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 4,000만원 월: 4,800,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021. 2. 26. 근저당권|청구/채권금액 : 542,109,026원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-02-26 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-02-26 | 근저당권 | 농OO | 648,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-03-08 | 근저당권 | 백OO | 72,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-04-15 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-08-14 | 가압류 | 경OO | 14,990,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-10 | 임의경매 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-02-28 | 압류 | 화OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
. - 제시외 물건 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 노들길 6-16, 1층107호 (새솔동,백산타워)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 99-2 | 대지면적 | 933.4㎡ (282.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 41㎡ (12.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.4% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 노들길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 노들길 6-16, 1층107호 (새솔동,백산타워)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 99-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 2,200만원 | 6억 7,404만원 | 82% | 6.2명 | 6억 7,404만원 |
| 최근 3개월 | 8억 2,200만원 | 6억 6,582만원 | 81% | 5.8명 | 6억 6,582만원 |
| 최근 6개월 | 8억 2,200만원 | 6억 5,760만원 | 80% | 5.4명 | 6억 5,760만원 |
| 최근 12개월 | 8억 2,200만원 | 6억 4,938만원 | 79% | 5.1명 | 6억 4,938만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5억 9,675만원
최저매각가 대비 +2,135만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수64.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수61.165점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 9,736만원
- 예상 대출액
- 9,868만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 885만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 1,315만원
- 예상 대출액
- 1억 2,789만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,560만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2억 2,893만원
- 예상 대출액
- 1억 4,881만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,064만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 37.31%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경82369 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-26 (새솔동) | 2026.10.12 | 13억 4,000만원 | 1억 6,030만원 | 12% | 매각 |
| 2024타경77220 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-26 (새솔동) | 2026.07.13 | 14억 6,800만원 | 3억 6,305만원 | 24.7% | 매각 |
| 2025타경928 | 근린상가 | 경기도 화성시 꽃내음1길 5-4, 1동 6층606호 (새솔동, 봄프라자)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 78-1 | 2026.09.30 | 3억 8,400만원 | 8,645만원 | 22.5% | 매각 |
| 2025타경54449 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 5-4 (새솔동) | 2026.09.14 | 5억 7,200만원 | 2억 1,300만원 | 37.2% | 매각 |
| 2025타경928 | 근린상가 | 경기도 화성시 꽃내음1길 5-4, 1동 6층607호 (새솔동, 봄프라자)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 78-1 | 2026.08.25 | 2억 7,900만원 | 7,000만원 | 25.1% | 매각 |
| 2024타경9180 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 큰나래2길 51 (새솔동) | 2026.08.11 | 7억 9,200만원 | 2억 7,000만원 | 34.1% | 취하 |
| 2025타경703 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 광덕2로 193-19 (고잔동) | 2026.08.27 | 820만원 | 402만원 | 49% | 매각 |
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