2024타경136950
유찰 5회지분매각유치권신고2026.10.27 (제112호법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 구로구 새말로 97 (구로동) [도로명] 서울특별시 구로구 새말로 00097-00000 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 유치권 신고서가 제출되었고, 이에 대하여 유치권이 부존재한다는 확정판결이 있음 |
| 토지면적 | 22,711㎡ (6870.1평) | 건물면적 | 144.37㎡ (43.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,051,000,000원 | 최저가격 | (33%)344,392,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)34,439,200원 | 청구금액 | 327,581,414원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.15 | (64%)672,640,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.14 | (51%)538,112,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.15 | (41%)430,490,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.27 | (33%)344,392,000원 | 진행 |
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물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 구로구 새말로 97 (구로동) | 대 (제2종일반주거지역) | 22,711㎡ (6870.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,188,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 구로구 새말로 97 (구로동) (서울특별시 구로구 새말로 00097-00000) | 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 | 144.37㎡ (43.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 유치권 신고서가 제출되었고, 이에 대하여 유치권이 부존재한다는 확정판결이 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 22,711㎡ (6870.1평) 건물: 144.37㎡ (43.7평) | 1,051,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 및 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 40층 건내 제11층 제011호로서 (사용승인일 : 2007.12.28) 외 벽 : 알루미늄복합판넬 및 외장석재 등 마감 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감 창 호 : 칼라강화새시 복층유리 등 마감임. 현장조사일 현재 사무실로 이용중임. 위생 및 급배수 설비, 중앙공급식 냉난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터설비, 주차장설비 등 되어 있음. 본건은 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지이며, 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설, 운동시설 등의 건부지로 이용중임. 본건 남동측 및
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 "신도림역(지하철1,2호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합용부동산, 업무용 및 상업용 부동산, 근린생활 시설 등으로 주위환경은 양호함. 본건소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통상황은 양호함. 철골
[참고사항]
유치권 신고서가 제출되었고, 이에 대하여 유치권이 부존재한다는 확정판결이 있음
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-03-31|배당요구종기일 : 2024.12.26
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 없음 | 53.4000㎡ | 전입: 2022-11-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 브이자산홀딩스 대표자 김용희 대항력 없음 | 53.4000평방미터 | 전입: 2022-11-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 브이자산홀딩스 대표자 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2022-11-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (유)비전자산관리대부 대표자 김용희 대항력 없음 | 23.0800평방미터 | 전입: 2022-11-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (유)비전자산관리대부 대표자 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2022-11-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 23.0800㎡ | 전입: 2022-11-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 7.8100㎡ | 전입: 2023-05-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 한국엔피엘경매연구원 대표자 이운택 대항력 없음 | 7.8100평방미터 | 전입: 2023-05-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 한국엔피엘경매연구원 대표자 이OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-05-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 씨그릿가드시스템 대표자 이현정 대항력 없음 | 7.8100평방미터 | 전입: 2023-11-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 씨그릿가드시스템 대표자 이OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-11-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 7.8100㎡ | 전입: 2023-11-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 에스지인베스트코리아 대표자 이OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-11-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 에스지인베스트코리아 대표자 이순길 대항력 없음 | 7.8100평방미터 | 전입: 2023-11-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유한회사 밸류이차 대표자 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2024-02-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 15.0000㎡ | 전입: 2024-02-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유한회사 밸류이차 대표자 김용회 대항력 없음 | 15.0000평방미터 | 전입: 2024-02-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (17건) | - | 보: 0원 월: 3,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.03.31. 근저당|청구/채권금액 : 327,581,414원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-03-31 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-03-31 | 근저당권 | 중OO | 379,200,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-01-11 | 근저당권 | (OOOOOOO | 360,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-02-06 | 가압류 | (OOOOOOOO | 1,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-05-03 | 압류 | 구OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-09-24 | 임의경매 | 중OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-11-12 | 가압류 | 신OO | 11,553,786원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-12-16 | 압류 | 구OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-05-07 | 압류 | 구OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
유치권 신고서가 제출되었고, 이에 대하여 유치권이 부존재한다는 확정판결이 있음
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 구로구 새말로 97 (구로동) | 대지면적 | 22,711㎡ (6870.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 144.37㎡ (43.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.6% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구로구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구로구세무서 | 구로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 새말로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 구로구 새말로 97 (구로동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10억 5,100만원 | 8억 6,182만원 | 82% | 6.2명 | 8억 6,182만원 |
| 최근 3개월 | 10억 5,100만원 | 8억 5,131만원 | 81% | 5.8명 | 8억 5,131만원 |
| 최근 6개월 | 10억 5,100만원 | 8억 4,080만원 | 80% | 5.4명 | 8억 4,080만원 |
| 최근 12개월 | 10억 5,100만원 | 8억 3,029만원 | 79% | 5.1명 | 8억 3,029만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
8억 7,200만원
최저매각가 대비 +3,120만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수19.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수56.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수48.865점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 17건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3억 4,439만원
- 예상 대출액
- 1억 7,219만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,398만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
3억 7,194만원
- 예상 대출액
- 2억 2,316만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,086만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
3억 9,949만원
- 예상 대출액
- 2억 5,967만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,221만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 17건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 17건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
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