2025타경50340
유찰 7회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 해남군 화원면 신덕리 1195-2 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025. 11. 19.자 화원면 사실조회회신서 참조) 2. 본건 지상에 일부 침범한 것으로 보이는 인접필지(1193-1번지) 소유자의 것으로 추정되는 제시외 건물(블록조 및 파이프조 목재위 강판지붕 창고 33.25㎡) 매각 제외 3. 본건 지상 제시외 수목(감나무 등 2주) 매각 포함 4. 공부상 전이나 현황 전 및 도로(일부)임 5. 인접토지와 경계 |
| 토지면적 | 1,931㎡ (584.1평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 106,205,000원 | 최저가격 | (16%)17,053,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,806,400원 | 청구금액 | 105,963,811원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.13 | (36%)38,064,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.24 | (25%)26,645,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.28 | (20%)21,316,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.09 | (16%)17,053,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 해남군 화원면 신덕리 1195-2 | 대 | 1,931㎡ (584.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 해남군 화원면 신덕리 1195-2 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025. 11. 19.자 화원면 사실조회회신서 참조) 2. 본건 지상에 일부 침범한 것으로 보이는 인접필지(1193-1번지) 소유자의 것으로 추정되는 제시외 건물(블록조 및 파이프조 목재위 강판지붕 창고 33.25㎡) 매각 제외 3. 본건 지상 제시외 수목(감나무 등 2주) 매각 포함 4. 공부상 전이나 현황 전 및 도로(일부)임 5. 인접토지와 경계 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,931㎡ (584.1평) 건물: - | 106,205,000원 | |||
본건은 전라남도 해남군 화원면 신덕리 소재 '사동사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 농경지,단독주택 등인 순수농경지대임. 본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임. 기호(1): 부정형, 전 및 도로(일부), 기호(2): 부정형,전임. 기호(1):본건 남측으로 노폭 약 3M 내외 콘크리트포장도로에 접하고, 기호(2):맹지임. 기호(1):보전관리지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(2):보전관리지역,가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(1): 별첨 '사진용지' 와 같이 제시외 건물 및 제시외 수목이 소재함. 기호(1): 공부상 '전'이나, 현황 '전 및 도로(일부)'임. 1)임대관계 미상임.
1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025. 11. 19.자 화원면 사실조회회신서 참조) 2. 본건 지상에 일부 침범한 것으로 보이는 인접필지(1193-1번지) 소유자의 것으로 추정되는 제시외 건물(블록조 및 파이프조 목재위 강판지붕 창고 33.25㎡) 매각 제외 3. 본건 지상 제시외 수목(감나무 등 2주) 매각 포함 4. 공부상 전이나 현황 전 및 도로(일부)임 5. 인접토지와 경계
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-08-12 | 소유권 | 부OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-08-12 | 근저당권 | 광OO | 120,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-04-17 | 근저당권 | 김OO | 45,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-13 | 임의경매 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-01 | 압류 | 해OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025. 11. 19.자 화원면 사실조회회신서 참조) 2. 본건 지상에 일부 침범한 것으로 보이는 인접필지(1193-1번지) 소유자의 것으로 추정되는 제시외 건물(블록조 및 파이프조 목재위 강판지붕 창고 33.25㎡) 매각 제외 3. 본건 지상 제시외 수목(감나무 등 2주) 매각 포함 4. 공부상 전이나 현황 전 및 도로(일부)임 5. 인접토지와 경계
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 해남군 화원면 신덕리 1195-2 | 대지면적 | 1,931㎡ (584.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해남군 관할 등기소 (해남지원) | 해남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해남군세무서 | 해남군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화원면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 해남군 화원면 신덕리 1195-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 620만원 | 8,708만원 | 82% | 6.2명 | 8,708만원 |
| 최근 3개월 | 1억 620만원 | 8,602만원 | 81% | 5.8명 | 8,602만원 |
| 최근 6개월 | 1억 620만원 | 8,496만원 | 80% | 5.4명 | 8,496만원 |
| 최근 12개월 | 1억 620만원 | 8,390만원 | 79% | 5.1명 | 8,390만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.9%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 852만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,671만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,105만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,556만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,285만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,514만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.9% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.9%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50340 | 토지·임야 | 전라남도 해남군 화원면 신덕리 1193-2 | 2026.09.28 | 6,181만원 | 1,387만원 | 22.4% | 매각 |
| 2024타경55337 | 토지·임야 | 전라남도 해남군 화원면 인지리 98-1 | 2026.06.01 | 6,996만원 | 1,405만원 | 20.1% | 매각 |
| 2025타경50339 | 토지·임야 | 전라남도 해남군 화원면 인지리 595-1 | 2026.09.28 | 9,273만원 | 3,923만원 | 42.3% | 매각 |
| 2026타경1006 | 토지·임야 | 전라남도 해남군 화원면 후산리 산274 | 2026.10.12 | 2억 1,726만원 | 1억 1,500만원 | 52.9% | 매각 |
| 2025타경1931 | 토지·임야 | 전라남도 해남군 화원면 청용리 116 | 2026.08.31 | 2,587만원 | 1,450만원 | 56% | 매각 |
| 2024타경52857 | 토지·임야 | 전라남도 해남군 화원면 산146-1 | 2026.06.01 | 1억 1,802만원 | 1,773만원 | 15% | 매각 |
| 2025타경1931 | 토지·임야 | 전라남도 해남군 화원면 청용리 73 | 2026.08.31 | 6,029만원 | 3,380만원 | 56.1% | 매각 |
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