2025타경101705
유찰 3회재매각| 소재지 | 부산광역시 서구 보동길278번길 13-2 (동대신동2가) [도로명] 부산광역시 서구 보동길278번길 13-2 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 채권자 채권자 이환식 매각가 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | 2025.07.16 | 매각물건 | - 재매각. - 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% - 일괄매각. 주택으로 이용중임. - 공부상 면적(61.49㎡)과 실측면적(약 94.75㎡) 간에 다소 차이가 있으나 현장에서 측정한 실측면적(개략적인 면적)으로 사정하여 평가하였음(감정평가서 참조). |
| 토지면적 | 76㎡ (23.0평) | 건물면적 | 61.49㎡ (18.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 81,662,750원 | 최저가격 | (17%)13,724,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,744,800원 | 낙찰가격 | 41,800,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.05.19 | (34%)28,011,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.09.01 | (34%)28,011,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.06 | (24%)19,607,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.10 | (17%)13,724,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 서구 보동길278번길 13-2 (동대신동2가) | 대 (제3종일반주거지역) | 76㎡ (23.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 534,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 서구 보동길278번길 13-2 (동대신동2가) (부산광역시 서구 보동길278번길 13-2) | 블록구조 | 61.49㎡ (18.6평) | 토지·건물 일괄평가 | - 재매각. - 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% - 일괄매각. 주택으로 이용중임. - 공부상 면적(61.49㎡)과 실측면적(약 94.75㎡) 간에 다소 차이가 있으나 현장에서 측정한 실측면적(개략적인 면적)으로 사정하여 평가하였음(감정평가서 참조). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 76㎡ (23.0평) 건물: 61.49㎡ (18.6평) | 81,662,750원 | |||
본건은 부산광역시 서구 동대신동2가 소재 '대신여자중학교' 북서측 직선거리 약 30m 지점에 위치하고 있는 토지 및 건물(주택)로서, 인근 주변은 단독주택 및 공동주택 위주로 형성되어 있는 지대가 다소 높은 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통수준을 약간 하회함. 본건까지 차량의 접근이 불가능하나, 지리적으로 도심 인근에 위치하고 있는 점과 인근 에 시내버스 정류장이 소재하고 있는 점을 고려하면 대중교통사정은 비교적 무난한 편임. 사다리형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며, 주거용 건부지로 이용중임. 동측으로 약 2m 내외 폭의 포장도로와 접함. 제3종일반주거지역, 상대보호구역(2023-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의 주거환경개선을위한임시조치법>, <추가기재>가축사육제한구역임. 임대관계 : 미상 보록크조 스라브가 2층 주택 - 외벽 : 시멘몰탈위 페인
- 재매각. - 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% - 일괄매각. 주택으로 이용중임. - 공부상 면적(61.49㎡)과 실측면적(약 94.75㎡) 간에 다소 차이가 있으나 현장에서 측정한 실측면적(개략적인 면적)으로 사정하여 평가하였음(감정평가서 참조).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-04-13 확정: 2021-04-13 배당: 2025-07-29 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-04-13 확정: 2021-04-13 배당: 2025-07-29 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 2층전부 | 전입: 2021-04-13 확정: 2021-04-13 배당: 2025-07-29 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-06-17 | 소유권 | 노OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-05-20 | 근저당권 | 이OO | 40,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-07-18 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 재매각. - 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% - 일괄매각. 주택으로 이용중임. - 공부상 면적(61.49㎡)과 실측면적(약 94.75㎡) 간에 다소 차이가 있으나 현장에서 측정한 실측면적(개략적인 면적)으로 사정하여 평가하였음(감정평가서 참조).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 서구 보동길278번길 13-2 (동대신동2가) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 61.49㎡ (18.6평) | 건축면적 | 33.72㎡ (10.2평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1974-12-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 보동길278번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 서구 보동길278번길 13-2 (동대신동2가) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,166만원 | 6,696만원 | 82% | 6.2명 | 6,696만원 |
| 최근 3개월 | 8,166만원 | 6,614만원 | 81% | 5.8명 | 6,614만원 |
| 최근 6개월 | 8,166만원 | 6,533만원 | 80% | 5.4명 | 6,533만원 |
| 최근 12개월 | 8,166만원 | 6,451만원 | 79% | 5.1명 | 6,451만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 686만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,501만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 889만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,409만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,034만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,374만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경101705 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 보동길278번길 13-2 (동대신동2가) | 2026.11.10 | 8,166만원 | 4,180만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경101807 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 보수대로 212-1 (동대신동3가) | 2026.07.28 | 6억 8,295만원 | 1억 6,500만원 | 24.2% | 매각 |
| 2024타경1256 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5 (부민동1가, 부민수목하우스) | 2026.10.06 | 9,400만원 | 3,899만원 | 41.5% | 매각 |
| 2024타경3328 | 단독·다가구 | 부산광역시 동구 망양로593번길 1-10 (초량동) | 2026.09.10 | 1억 7,521만원 | 4,599만원 | 26.2% | 매각 |
| 2025타경2171 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 대티로115번길 13 (서대신동2가) | 2026.08.25 | 8,964만원 | 2,301만원 | 25.7% | 매각 |
| 2025타경101231 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 천마로 223-4 (충무동2가) | 2026.07.30 | 7억 8,056만원 | 3억 1,090만원 | 39.8% | 매각 |
| 2025타경2751 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 해돋이로214번길 14-21 (초장동) | 2026.08.25 | 1억 2,192만원 | 5,500만원 | 45.1% | 매각 |
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