2024타경50572
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 (화양동) [도로명] 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 (화양동,엘리시아1차) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | 2024.01.22 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 416㎡ (125.8평) | 건물면적 | 15.04㎡ (4.5평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 242,000,000원 | 최저가격 | (33%)79,298,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)7,929,800원 | 청구금액 | 100,000,000원 | 채권자 | 박OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (100%)242,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.08 | (80%)193,600,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.27 | (64%)154,880,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.07 | (51%)123,904,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.23 | (33%)79,298,000원 | 진행 |
물건 사진 (32장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 (화양동) | 대 (준주거지역) | 416㎡ (125.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,159,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 (화양동) (서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 (화양동,엘리시아1차)) | 철근콘크리트구조 | 15.04㎡ (4.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 416㎡ (125.8평) 건물: 15.04㎡ (4.5평) | 242,000,000원 | |||
대상물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 7호선 "어린이대공원역" 남동측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량접근이 가능하며, 지하철 7호선 "어린이대공원역" 및 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통임. 대상물건은 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용중임. 대상물건 동측으로 노폭 약 4m내외의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호(1) : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 606호 | 전입: 2021-08-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 401호 | 전입: 2021-11-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 / 805호 | 전입: 2022-05-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 705호 | 전입: 2023-03-16 확정: - 배당: 2024-03-21 | 보: 1억 8,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 / 705호 | 전입: 2023-03-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 1억 8,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-12-09 | 소유권 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-01-17 | 강제경매 | 박OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-02-14 | 가압류 | (OOOOOOOO | 4,395,461,074원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 박OO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 (화양동) | 대지면적 | 416㎡ (125.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 15.04㎡ (4.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.6% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광진구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광진구세무서 | 광진구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 광나루로20길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 (화양동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,200만원 | 1억 9,844만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,844만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,200만원 | 1억 9,602만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,602만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,200만원 | 1억 9,360만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,360만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,200만원 | 1억 9,118만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,118만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,964만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,852만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,138만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,319만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,979만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,120만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 32장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경50572 | 오피스텔 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 (화양동) | 2026.09.07 | 2억 1,900만원 | 1억 4,250만원 | 65.1% | 매각 |
| 2024타경65772 | 오피스텔 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 (화양동) | 2026.07.20 | 2억 1,000만원 | 1억 7,500만원 | 83.3% | 매각 |
| 2025타경51222 | 오피스텔 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 (화양동) | 2026.09.07 | 2억 1,900만원 | 1억 4,000만원 | 63.9% | 매각 |
| 2025타경51286 | 오피스텔 | 서울특별시 광진구 능동로 170 (화양동, 신원리브웰 화양동 주상복합) | 2026.09.28 | 2억 1,500만원 | 1억 7,349만원 | 80.7% | 매각 |
| 2025타경51721 | 오피스텔 | 서울특별시 광진구 광나루로12길 7 (화양동) | 2026.08.10 | 3억 100만원 | 1억 9,264만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경248 | 오피스텔 | 서울특별시 광진구 동일로 174 (화양동, 더 메종 건대) | 2026.04.20 | 2억 6,200만원 | 2억 2,111만원 | 84.4% | 매각 |
| 2023타경59480 | 오피스텔 | 서울특별시 광진구 군자동 355-1 동원데쟈뷰 | 2026.07.06 | 2억 2,000만원 | 774만원 | 3.5% | 매각 |
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