2024타경83675
유찰 15회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로181번길 104 (월계동, 건영아파트) [도로명] 광주광역시 광산구 첨단중앙로181번길 104 (월계동,건영아파트) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 민간임대주택임 |
| 토지면적 | 18,880.3㎡ (5711.3평) | 건물면적 | 86.11㎡ (26.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 249,000,000원 | 최저가격 | (3%)7,668,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)766,800원 | 청구금액 | 43,592,458원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 14회 | 2026.07.28 | (6%)14,974,000원 | 유찰 |
| 15회 | 2026.09.08 | (5%)11,980,000원 | 유찰 |
| 16회 | 2026.10.20 | (4%)9,584,000원 | 유찰 |
| 17회 | 2026.12.01 | (3%)7,668,000원 | 진행 |
물건 사진 (9장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로181번길 104 (월계동, 건영아파트) | 대 (제3종일반주거지역) | 18,880.3㎡ (5711.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 933,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로181번길 104 (월계동, 건영아파트) (광주광역시 광산구 첨단중앙로181번길 104 (월계동,건영아파트)) | 아파트 · (공동주택) | 86.11㎡ (26.0평) | 토지·건물 일괄평가 | - 민간임대주택임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 18,880.3㎡ (5711.3평) 건물: 86.11㎡ (26.0평) | 249,000,000원 | |||
철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 11층 1103호(계단식, 남동향)로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다. 본건은 아파트(주거용)으로 이용중입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 소화전, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다. 사다리형의 평지로 아파트부지 등으로 이용중입니다. 본건 단지 남측으로 진입로가 개설되어 있으며, 왕복4차선 아스콘 포장도로에 접합니다. 제3종일반주거지역,
본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "월계중학교" 서측 인근에 위치한 "건영아파트" 103동 11층 1103호로서 주변은 아파트단지, 교육시설, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다. 본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다. 본건은
- 민간임대주택임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-11-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 에OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억 9,275만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 9,275만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2011-03-15 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2011-03-15 | 전세권 | 에OO | 192,750,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2022-06-15 | 근저당권 | (OOOOOOO | 52,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2022-10-11 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-03-07 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-08-29 | 공매공고 | - | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-10-22 | 임의경매 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-11-08 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 민간임대주택임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (월계동, 건영아파트)
| 단지명 | (월계동, 건영아파트) | 총 세대수 | 60세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 15층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로181번길 104 (월계동, 건영아파트) | 대지면적 | 18,880.3㎡ (5711.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 86.11㎡ (26.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | 1998-10-21 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광산구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광산구세무서 | 광산구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 첨단중앙로181번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로181번길 104 (월계동, 건영아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,900만원 | 2억 418만원 | 82% | 6.2명 | 2억 418만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,900만원 | 2억 169만원 | 81% | 5.8명 | 2억 169만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,900만원 | 1억 9,920만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,920만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,900만원 | 1억 9,671만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,671만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.9%입니다.
유찰 횟수가 15회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 383만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,191만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 496만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,140만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 578만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,121만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.9% 하락, 유찰 15회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.9%입니다.
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