2024타경100474 (2)
유찰 1회지분매각| 소재지 | 서울특별시 관악구 난우10길 00034-00000 [도로명] 서울특별시 관악구 난우10길 34 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택 | 접수/개시결정 | 2024.03.07 | 매각물건 | 일괄매각, 지분매각 1.일괄매각 2.목록 2,3,4,5,6 지분매각 3.감정평가서에 의하면 목록 2~5는 등기사항전부증명서상 대지권이 설정되지 않은 상태이나, 목록 6 토지 등기사항전부증명서 상 각 호별 소유자가 공유지분 형태로 소유하고 이를 근거로 거래되는 있으므로 목록 2~5 평가시 대지의 공유지분을 대지사용권으로 평가하였음 4.감정평가서에 의하면 목록 2, 5는 제104호 및 제204호 이지만 현황은 지하 B04호라고 기재됨 |
| 토지면적 | 602㎡ (182.1평) | 건물면적 | 33.82㎡ (10.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 399,000,000원 | 최저가격 | (100%)399,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)39,900,000원 | 청구금액 | 814,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.11.12 | (100%)399,000,000원 | 03 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 난우10길 00034-00000 | 대 (제2종일반주거지역) | 602㎡ (182.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,887,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 난우10길 00034-00000 (서울특별시 관악구 난우10길 34) | 벽돌조 · (공동주택) | 33.82㎡ (10.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 지분매각 1.일괄매각 2.목록 2,3,4,5,6 지분매각 3.감정평가서에 의하면 목록 2~5는 등기사항전부증명서상 대지권이 설정되지 않은 상태이나, 목록 6 토지 등기사항전부증명서 상 각 호별 소유자가 공유지분 형태로 소유하고 이를 근거로 거래되는 있으므로 목록 2~5 평가시 대지의 공유지분을 대지사용권으로 평가하였음 4.감정평가서에 의하면 목록 2, 5는 제104호 및 제204호 이지만 현황은 지하 B04호라고 기재됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 602㎡ (182.1평) 건물: 33.82㎡ (10.2평) | 399,000,000원 | |||
벽돌조 슬래브위 시멘트기와지붕 2층으로서 외벽: 적벽돌쌓기 마감등 창호: 알루미늄샷시 창호 등임. 본건은 다세대주택 및 연립주택으로 이용 중임. 본건은 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음. 기호(1)은 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임. 기호(2)-(5)는 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임. 본건은 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있음. 기호(1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하
본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 "서울난우초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임. 본건은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통임. 기호(1): 연와조 스라브 2층으로서 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등 창호: 알루미늄샷시 창호 등 기호(2)-(5):
일괄매각, 지분매각 1.일괄매각 2.목록 2,3,4,5,6 지분매각 3.감정평가서에 의하면 목록 2~5는 등기사항전부증명서상 대지권이 설정되지 않은 상태이나, 목록 6 토지 등기사항전부증명서 상 각 호별 소유자가 공유지분 형태로 소유하고 이를 근거로 거래되는 있으므로 목록 2~5 평가시 대지의 공유지분을 대지사용권으로 평가하였음 4.감정평가서에 의하면 목록 2, 5는 제104호 및 제204호 이지만 현황은 지하 B04호라고 기재됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2013-07-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-09-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-09-04 | 근저당권 | 오OO(OOO) | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-03-07 | 경매개시결정(신청채권) | 서OO | 814,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 지분매각 1.일괄매각 2.목록 2,3,4,5,6 지분매각 3.감정평가서에 의하면 목록 2~5는 등기사항전부증명서상 대지권이 설정되지 않은 상태이나, 목록 6 토지 등기사항전부증명서 상 각 호별 소유자가 공유지분 형태로 소유하고 이를 근거로 거래되는 있으므로 목록 2~5 평가시 대지의 공유지분을 대지사용권으로 평가하였음 4.감정평가서에 의하면 목록 2, 5는 제104호 및 제204호 이지만 현황은 지하 B04호라고 기재됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 난우10길 00034-00000
| 단지명 | 난우10길 00034-00000 | 총 세대수 | 14세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 2층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 난우10길 00034-00000 | 대지면적 | 602㎡ (182.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 33.82㎡ (10.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.6% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌조 | 사용승인일자 | 1980-12-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 난우10길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 난우10길 00034-00000 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 9,900만원 | 3억 2,718만원 | 82% | 6.2명 | 3억 2,718만원 |
| 최근 3개월 | 3억 9,900만원 | 3억 2,319만원 | 81% | 5.8명 | 3억 2,319만원 |
| 최근 6개월 | 3억 9,900만원 | 3억 1,920만원 | 80% | 5.4명 | 3억 1,920만원 |
| 최근 12개월 | 3억 9,900만원 | 3억 1,521만원 | 79% | 5.1명 | 3억 1,521만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 53점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 9,950만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 1,188만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 5,855만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,510만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 84만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,508만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52024 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 증산로17가길 7 (신사동) | 2026.11.03 | 1억 6,600만원 | 1억 4,199만원 | 85.5% | 매각 |
| 2025타경103371 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 서원1길 32 (신림동, 태경빌) | 2026.10.20 | 3억 5,200만원 | 3억 7,500만원 | 106.5% | 매각 |
| 2025타경103028 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 법원단지22길 11 (신림동, 현대빌라) | 2026.10.14 | 2억 300만원 | 1억 9,066만원 | 93.9% | 매각 |
| 2026타경100814 | 단독·다가구 | (상도동,리안아트) | 2026.10.13 | 3억 200만원 | 3억 9,650만원 | 131.3% | 매각 |
| 2024타경570012 | 다세대·연립 | 인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000 | 2026.09.10 | 1억 3,000만원 | 7,533만원 | 57.9% | 매각 |
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