2024타경59975
유찰 3회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.23 (입찰법정(제101호))||
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| 소재지 | 서울특별시 송파구 거마로5길 8 (거여동) [도로명] 서울특별시 송파구 거마로5길 8 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각(제시외 건물 포함). |
| 토지면적 | 431㎡ (130.4평) | 건물면적 | 164.7㎡ (49.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 6,896,038,080원 | 최저가격 | (64%)4,413,464,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)441,346,400원 | 청구금액 | 121,313,972원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.09.07 | (51%)3,530,771,000원 | 진행 |
| 4회 | 2026.09.07 | (9%)647,373,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.09.07 | (51%)3,530,771,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.11.23 | (64%)4,413,464,000원 | 03 |
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물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 송파구 거마로5길 8 (거여동) | 대 (제2종일반주거지역) | 431㎡ (130.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,237,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 송파구 거마로5길 8 (거여동) (서울특별시 송파구 거마로5길 8) | 경량철골구조 · (다가구주택) | 164.7㎡ (49.8평) | 일괄평가 (대장연면적 787.91㎡) | 일괄매각(제시외 건물 포함). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 431㎡ (130.4평) 건물: 164.7㎡ (49.8평) | 6,896,038,080원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "영풍초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 아파트단지, 근린 상가 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 제반 입지 여건은 보통임. 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 거여역이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통임. 정방형 평지의 토지로, 현황 주거나지 상태임. 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016 -11-28)(1호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. - 임대관계는 미상
[참고사항]
일괄매각(제시외 건물 포함).
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-06-02|배당요구종기일 : 2024.11.11
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 1층 일부28㎡(정면에서볼때오른족에서 두번째) | 전입: 2003-06-02 확정: 2019-12-30 배당: 2024-05-30 | 보: 1,000만원 월: 450,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 1층4호(우측에서 5번째) | 전입: 2014-11-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 202호 | 전입: 2015-04-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 203호 | 전입: 2019-06-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 원OO 대항력 있음 | 1층 일부102호33㎡ | 전입: 2020-12-18 확정: - 배당: 2024-04-22 | 보: 3,000만원 월: 515,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 1층 일부103호33㎡ | 전입: 2021-04-14 확정: 2023-02-28 배당: 2024-04-22 | 보: 1,000만원 월: 605,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 지층 | 전입: 2021-06-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2023-09-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 1층우측에서1번째호실 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 5,000만원 월: 1,570,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.06.02. 근저당권|청구/채권금액 : 121,313,972원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-06-02 | 소유권 | 거OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-06-02 | 근저당권 | 성OO | 6,240,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-06-02 | 근저당권 | (OOOOOOOOOOO | 600,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-03-31 | 근저당권 | (OOOOOOOO | 750,000,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2023-05-03 | 소유권 | 거OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-05-03 | 지상권 | 고OO | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-05-03 | 근저당권 | 고OO | 1,116,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-08-26 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-08-26 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-09-02 | 가압류 | 신OO | 565,746,733원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-10-08 | 강제경매 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-10-22 | 강제경매 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-10-22 | 강제경매 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-10-31 | 강제경매 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-10-31 | 강제경매 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2024-11-18 | 가압류 | 이OO | 356,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-11-18 | 가압류 | 이OO | 356,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-08-11 | 임의경매 | 고OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각(제시외 건물 포함).
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 송파구 거마로5길 8 (거여동) | 대지면적 | 431㎡ (130.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 787.91㎡ (238.3평) | 건축면적 | 181.2㎡ (54.8평) | 건폐율 / 용적률 | 42.0% / 182.8% |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 1994-10-14 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 송파구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 송파구세무서 | 송파구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 거마로5길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 송파구 거마로5길 8 (거여동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 68억 9,603만원 | 56억 5,475만원 | 82% | 6.2명 | 56억 5,475만원 |
| 최근 3개월 | 68억 9,603만원 | 55억 8,579만원 | 81% | 5.8명 | 55억 8,579만원 |
| 최근 6개월 | 68억 9,603만원 | 55억 1,683만원 | 80% | 5.4명 | 55억 1,683만원 |
| 최근 12개월 | 68억 9,603만원 | 54억 4,787만원 | 79% | 5.1명 | 54억 4,787만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
60억 2,616만원
최저매각가 대비 +5억 933만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수22.96점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수66.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수49.14점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 41점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
44억 1,346만원
- 예상 대출액
- 22억 673만원
- 필요 현금(실투자)
- 22억 6,328만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
47억 6,654만원
- 예상 대출액
- 28억 5,992만원
- 필요 현금(실투자)
- 19억 6,704만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
51억 1,961만원
- 예상 대출액
- 33억 2,775만원
- 필요 현금(실투자)
- 18억 5,618만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 18건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 15건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 33장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 67%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경53772 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 거마로3길 8 (거여동) | 2026.06.01 | 52억 4,803만원 | 36억 7,530만원 | 70% | 진행중 |
| 2023타경877 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 거마로3길 12-1 (거여동) | 2026.09.21 | 35억 73만원 | 29억 3,000만원 | 83.7% | 매각 |
| 2024타경3491 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 송이로27길 16 (가락동) | 2026.08.31 | 9억 9,929만원 | 5억 4,023만원 | 54.1% | 매각 |
| 2024타경64458 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 송이로36길 43 (문정동) | 2026.10.12 | 2억 7,700만원 | 2억 5,100만원 | 90.6% | 매각 |
| 2025타경51050 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 새말로6길 44-1 (문정동, 아마란스) | 2026.08.31 | 7억 400만원 | 5억 8,277만원 | 82.8% | 매각 |
| 2025타경51888 | 단독·다가구 | 경기도 하남시 서하남로 42 (감북동) | 2026.08.10 | 86억 3,909만원 | 52억 6,999만원 | 61% | 매각 |
| 2025타경227 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 백제고분로50길 32 (방이동, 강남캐슬) | 2026.07.06 | 5억 7,200만원 | 3억 7,200만원 | 65% | 진행중 |
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