2025타경466
유찰 5회| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 용산리 산32-2 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환) 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환) 인접지와 경계구분없이 전(잔디재배)으로 이용중. 일부 농로로 사용 중. |
| 토지면적 | 2,678㎡ (810.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 83,018,000원 | 최저가격 | (29%)23,803,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,649,000원 | 청구금액 | 29,719,842원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (56%)46,490,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.24 | (45%)37,192,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.12 | (36%)29,754,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.23 | (29%)23,803,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 무안군 일로읍 용산리 산32-2 | 대 | 2,678㎡ (810.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 무안군 일로읍 용산리 산32-2 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환) 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환) 인접지와 경계구분없이 전(잔디재배)으로 이용중. 일부 농로로 사용 중. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,678㎡ (810.1평) 건물: - | 83,018,000원 | |||
본건은 무안군 일로읍 용산리 소재 백호동마을 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농촌자연마을, 축사 등으로 형성된 순수농촌지역임. 토지(1)은 소형차량 접근 가능하고 토지(2)는 차량 접근 어려우며 순수농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통정도임. 번호(1)부정형으로 완만한 경사를 이루며 인접지(산32-19번지 외)와 경계 구분없이 전(잔디재배)으로 이용중이고 남측 일부는 도로(농로)인 것으로 판단됨. 번호(2)부정형으로 완만한 경사를 이루며 일부는 인접지(산32-19번지 외)와 경계 구분없이 전(잔디재배)으로 이용중이고, 일부는 소나무 및 활잡목 등이 식생하는 자연림임. 번호(1) 서측 및 남측으로 폭 약2.5m정도의 콘크리트포장농로와 접함. (남측 도로는 본건 토지의 일부로 판단됨) 번호(2) 맹지임. 번호(1)계획관리지역, 가축사육제한구역(300m제한구역-젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>. 번
농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환) 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환) 인접지와 경계구분없이 전(잔디재배)으로 이용중. 일부 농로로 사용 중.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-10-13 | 소유권 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-10-27 | 근저당권 | 일OO | 46,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-09-30 | 가압류 | 농OO | 88,181,859원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-30 | 가압류 | 농OO | 9,797,983원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-03 | 가압류 | 한OO | 19,406,374원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-02-28 | 가압류 | 일OO | 15,854,453원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-03-18 | 가압류 | 농OO | 35,201,683원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-08-13 | 임의경매 | 일OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환) 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환) 인접지와 경계구분없이 전(잔디재배)으로 이용중. 일부 농로로 사용 중.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 무안군 일로읍 용산리 산32-2 | 대지면적 | 2,678㎡ (810.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무안군세무서 | 무안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 일로읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 무안군 일로읍 용산리 산32-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,301만원 | 6,807만원 | 82% | 6.2명 | 6,807만원 |
| 최근 3개월 | 8,301만원 | 6,724만원 | 81% | 5.8명 | 6,724만원 |
| 최근 6개월 | 8,301만원 | 6,641만원 | 80% | 5.4명 | 6,641만원 |
| 최근 12개월 | 8,301만원 | 6,558만원 | 79% | 5.1명 | 6,558만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,190만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,016만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,542만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,856만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,794만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,796만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경381 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 일로읍 산정리 586-12 | 2026.08.31 | 4,751만원 | 1,510만원 | 31.8% | 매각 |
| 2024타경57877 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 일로읍 광암리 506-4 | 2026.08.31 | 657만원 | 99만원 | 15.1% | 매각 |
| 2025타경51011 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 일로읍 의산리 산102 | 2026.10.19 | 2억 3,497만원 | 4,559만원 | 19.4% | 매각 |
| 2026타경50077 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 일로읍 복룡리 2234 | 2026.09.21 | 1,543만원 | 864만원 | 56% | 매각 |
| 2024타경54083 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 일로읍 의산리 1815-4 | 2026.11.16 | 1,502만원 | 355만원 | 23.7% | 진행중 |
| 2024타경57297 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 몽탄면 양장리 409-1 | 2026.06.22 | 4,241만원 | 790만원 | 18.6% | 매각 |
| 2025타경51308 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 일로읍 국사로 298 | 2026.04.27 | 1,568만원 | 1,350만원 | 86.1% | 매각 |
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