2025타경436
유찰 7회| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-43 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | 2025.06.19 | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 농지취득자격증명 제출 요하며, 미제출시 매수보증금 미반환. 3. 공유자의 우선매수권 있음(행사제한1회) |
| 토지면적 | 598㎡ (180.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 71,760,000원 | 최저가격 | (8%)5,909,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,461,300원 | 청구금액 | 80,634,974원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.08.11 | (24%)17,229,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.15 | (17%)12,060,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.20 | (12%)8,442,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.17 | (8%)5,909,000원 | 진행 |
물건 사진 (32장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-43 | 대 | 598㎡ (180.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-43 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 농지취득자격증명 제출 요하며, 미제출시 매수보증금 미반환. 3. 공유자의 우선매수권 있음(행사제한1회) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 598㎡ (180.9평) 건물: - | 71,760,000원 | |||
본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 산재하여 위치하는 토지로서 부근은 국도인근 또는 근거리의 단독주택, 공장, 농경지대 전,답 임야 등으로 형성되어 있으며 기호(6)의 경우에는 순수산간임야지대로 형성되어 있음. (1,2)는 인근까지 차량접근 가능하고 기호(6)은 차량접근 불가하며 기타는 인근 까지 소형차량 접근 가능하며 전반적인 대중교통사정은 불편함 (1,2,3) : 부정형 평지로서 전으로 이용중임 (4,5) : 부정형 완경사지로 휴경지임 (6,7) : 부정형 경사지로 자연림임 (8) : 부정형 경사지로 묘지로 이용됨 (9): 부정형 완경사지로 일부는 현황도로, 일부는,묘지, 일부는 제시외타인건물이 소재함 (1,2) : 동측으로 3미터 농로 있음 (3,4,5,6,7,8) : 맹지 (9) : 지적상 맹지이나 본건 일부를 현황도로로서 노폭 2~3미터의농로가 있음 (1,2) : 일부는 제2종일반주거지역, 일부는 자연녹지이며 가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법) (3~5,7~9
1. 일괄매각 2. 농지취득자격증명 제출 요하며, 미제출시 매수보증금 미반환. 3. 공유자의 우선매수권 있음(행사제한1회)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-07-08 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-07-08 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2022-01-24 | 근저당권 | 농OO | 144,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2022-01-24 | 지상권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2022-06-23 | 근저당권 | 농OO | 60,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-05-31 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2023-06-21 | 근저당권 | 박OO | 19,500,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2023-07-12 | 근저당권 | 정OO | 70,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-06-16 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 농지취득자격증명 제출 요하며, 미제출시 매수보증금 미반환. 3. 공유자의 우선매수권 있음(행사제한1회)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-43 | 대지면적 | 598㎡ (180.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 경주시 관할 등기소 (경주지원) | 경주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 경주시세무서 | 경주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 외동읍 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-43 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,176만원 | 5,884만원 | 82% | 6.2명 | 5,884만원 |
| 최근 3개월 | 7,176만원 | 5,812만원 | 81% | 5.8명 | 5,812만원 |
| 최근 6개월 | 7,176만원 | 5,740만원 | 80% | 5.4명 | 5,740만원 |
| 최근 12개월 | 7,176만원 | 5,669만원 | 79% | 5.1명 | 5,669만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 295만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,101만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 382만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,062만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 445만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,047만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 32장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10579 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산98-3 | 2026.05.26 | 2억 3,038만원 | 1억 6,230만원 | 70.4% | 매각 |
| 2025타경436 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 외동읍 모화리 691-9 | 2026.10.20 | 1억 7,482만원 | 1,440만원 | 8.2% | 매각 |
| 2025타경436 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 외동읍 모화리 560-4 | 2026.08.11 | 407만원 | 285만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경10411 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 외동읍 구어리 87-1 | 2026.10.06 | 3억 1,743만원 | 5,336만원 | 16.8% | 매각 |
| 2025타경370 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 외동읍 구어리 765-2 | 2026.04.21 | 4억 3,964만원 | 1억 5,110만원 | 34.4% | 매각 |
| 2025타경10719 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 외동읍 구어리 966-1 | 2026.09.29 | 7억 1,979만원 | 1억 6,061만원 | 22.3% | 매각 |
| 2025타경563 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 외동읍 신기앞길 114-71 | 2026.09.08 | 1억 4,747만원 | 6,120만원 | 41.5% | 매각 |
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