2025타경11669
유찰 5회지분매각2026.11.13 (제112호법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 [도로명] (등촌동, 가양역더리브아너비즈타워) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.08.20 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 3,792.5㎡ (1147.2평) | 건물면적 | 49.98㎡ (15.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 940,000,000원 | 최저가격 | (33%)308,019,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)30,801,900원 | 청구금액 | 34,899,590원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.06 | (51%)481,280,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.15 | (21%)199,066,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.10.15 | (41%)385,024,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.13 | (33%)308,019,000원 | 진행 |
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물건 사진 (39장)
사진 01
사진 02
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 | 공장용지 (준공업지역) | 3,792.5㎡ (1147.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 8,834,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 ((등촌동, 가양역더리브아너비즈타워)) | 철근콘크리트구조,철골철근콘크리트합성구조 | 49.98㎡ (15.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,792.5㎡ (1147.2평) 건물: 49.98㎡ (15.1평) | 940,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘트리트지붕 15층 건물 내 제2층 제222호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 및 유리마감 등임. 일련번호 1은 근린생활시설로 이용중임.[상호 : 오OO(OHANA)] 통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음. 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 건부지로 이용 중임. 대상물건의 북측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접함. 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제 과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '강서소방서' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-08-29|배당요구종기일 : 2025.11.20
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: 2025-01-09 확정: 2025-08-04 배당: 2025-09-09 | 보: 4,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 222 | 전입: 2025-01-09 확정: - 배당: - | 보: 4,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 8,000만원 월: 2,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023. 8. 29. 근저당권|청구/채권금액 : 34,899,590원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-08-29 | 소유권 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-08-29 | 근저당권 | (OOOOOO | 597,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2023-08-29 | 근저당권 | (OOOOOO | 484,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-01-02 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-24 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-16 | 근저당권 | 안OO | 65,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-16 | 근저당권 | 안OO | 65,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-07 | 근저당권 | 이OO | 150,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-07 | 근저당권 | 이OO | 150,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-08-21 | 강제경매 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-08-26 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-09-10 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-09-10 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-10-29 | 가압류 | (OOOOOOOOOO | 9,024,096원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-10-29 | 가압류 | (OOOOOOOOOO | 9,024,096원 | 소멸 | - |
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■
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 | 대지면적 | 3,792.5㎡ (1147.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.98㎡ (15.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.3% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조,철골철근콘크리트합성구조 | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 등촌동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 4,000만원 | 7억 7,080만원 | 82% | 6.2명 | 7억 7,080만원 |
| 최근 3개월 | 9억 4,000만원 | 7억 6,140만원 | 81% | 5.8명 | 7억 6,140만원 |
| 최근 6개월 | 9억 4,000만원 | 7억 5,200만원 | 80% | 5.4명 | 7억 5,200만원 |
| 최근 12개월 | 9억 4,000만원 | 7억 4,260만원 | 79% | 5.1명 | 7억 4,260만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
6억 2,392만원
최저매각가 대비 +2,232만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수57.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수52.03점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3억 801만원
- 예상 대출액
- 1억 5,400만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,539만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
3억 3,266만원
- 예상 대출액
- 1억 9,959만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,472만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
3억 5,730만원
- 예상 대출액
- 2억 3,224만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,698만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 14건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 78장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 55.49%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10495 | 근린상가 | 서울특별시 강서구 양천로 532 (등촌동) | 2026.09.03 | 11억 8,200만원 | 2억 5,028만원 | 21.2% | 매각 |
| 2025타경10839 | 근린상가 | 서울특별시 강서구 공항대로45가길 26-8 (등촌동, 가람) | 2026.06.09 | 2억 2,100만원 | 2억 1,000만원 | 95% | 매각 |
| 2025타경10268 | 근린상가 | 서울특별시 강서구 화곡로53길 7-15 (화곡동, 신하우스) | 2026.08.06 | 1억 8,500만원 | 1억 4,900만원 | 80.5% | 매각 |
| 2025타경9168 | 근린상가 | 서울특별시 강서구 강서로52길 66 (내발산동, 아데나캐슬) | 2026.06.11 | 2억 2,800만원 | 2억 1,142만원 | 92.7% | 매각 |
| 2025타경494 | 근린상가 | 서울특별시 강서구 강서로74길 52 (등촌동) | 2026.07.22 | 11억 1,000만원 | 6억 891만원 | 54.9% | 매각 |
| 2025타경10819 | 근린상가 | 서울특별시 강서구 까치산로15길 23 (화곡동) | 2026.07.30 | 84억 5,389만원 | 41억 1,000만원 | 48.6% | 매각 |
| 2024타경148236 | 근린상가 | 서울특별시 강서구 공항대로71길 49 (염창동, 송촌스페이스향) | 2026.08.28 | 4,960만원 | 835만원 | 16.8% | 매각 |
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