2025타경502
유찰 2회지분매각| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 [도로명] 경상북도 포항시 남구 중흥로100번길 7-7 (상도동,상도동주상복합) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차인 한국토지주택공사의 점유부분 "805호"를 "801호"로 정정함(2026.06.30. 정정) |
| 토지면적 | 448.7㎡ (135.7평) | 건물면적 | 35.41㎡ (10.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 94,000,000원 | 최저가격 | (70%)65,800,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,580,000원 | 청구금액 | 52,799,350원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.04 | (100%)94,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.08 | (70%)65,800,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.06 | (49%)46,060,000원 | 매각 |
물건 사진 (25장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 | 대 | 448.7㎡ (135.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 (중흥로100번길 7-7 (상도동,상도동주상복합)) | 철근콘크리트구조 · 지상8층 | 35.41㎡ (10.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차인 한국토지주택공사의 점유부분 "805호"를 "801호"로 정정함(2026.06.30. 정정) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 448.7㎡ (135.7평) 건물: 35.41㎡ (10.7평) | 94,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 중 제8층 제801호로서, - 외벽 : 드라이비트 마감, 석재붙임 등 마감, - 내벽 : 몰탈 위 페인트칠, 타일 등 마감, - 바닥 : 타일 등 마감, - 창호 : 하이샷시 창호입니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중입니다. 위생 설비 및 급·배수 설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다. 인접지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로 ‘공동주택 및 업무시설 부지’로 이용중입니다. 본건 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다
본건은 경상북도 포항시 남구 상도동 소재 "신흥초등학교" 북서측 인근에 위치하는 ‘상도동주상복합(통칭 ’가우디타운‘) 제8층 제801호’ 단위세대로서, 인근은 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다. 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고, 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.
임차인 한국토지주택공사의 점유부분 "805호"를 "801호"로 정정함(2026.06.30. 정정)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-11-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 805호전유부분전부 | 전입: 2021-11-15 확정: 2021-10-12 배당: 2025-11-24 | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-15 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 52,799,350원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
| 3 | 2025-11-05 | 배당요구(채권계산서) | 경OOOOOOO | - | 소멸 | 배당요구 채권계산서 제출 |
주의사항 및 매각조건
임차인 한국토지주택공사의 점유부분 "805호"를 "801호"로 정정함(2026.06.30. 정정)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 | 대지면적 | 448.7㎡ (135.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 35.41㎡ (10.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.9% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포항시 관할 등기소 (포항지원) | 포항지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포항시세무서 | 포항시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남구 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,400만원 | 7,708만원 | 82% | 6.2명 | 7,708만원 |
| 최근 3개월 | 9,400만원 | 7,614만원 | 81% | 5.8명 | 7,614만원 |
| 최근 6개월 | 9,400만원 | 7,520만원 | 80% | 5.4명 | 7,520만원 |
| 최근 12개월 | 9,400만원 | 7,426만원 | 79% | 5.1명 | 7,426만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,290만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,162만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,263만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,720만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,961만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,555만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경4149 | 오피스텔 | 경상북도 포항시 남구 중흥로 70 (상도동) | 2026.08.24 | 32억 4,420만원 | 28억원 | 86.3% | 매각 |
| 2024타경2389 | 근린상가 | 경상북도 포항시 남구 대이로59번길 8 (대잠동) | 2026.05.11 | 27억 2,678만원 | 19억원 | 69.7% | 매각 |
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