2025타경792
유찰 3회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.12.07 (제101호 법정)||
글자크기
| 소재지 | 경상남도 남해군 삼동면 312 [도로명] [토지 답 3693㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -현황 휴경지 상태이며 지적도상 맹지임. |
| 토지면적 | 140㎡ (42.4평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 243,738,000원 | 최저가격 | (24%)58,521,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,852,100원 | 청구금액 | 196,167,371원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (49%)119,432,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (34%)83,602,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.21 | (24%)58,521,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.12.07 | (24%)58,521,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 남해군 삼동면 312 | 창고용지 (생산관리지역) | 140㎡ (42.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 34,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 남해군 삼동면 312 ([토지 답 3693㎡]) | 벽돌구조 · (제2종근린생활시설) | - | 토지·건물 일괄평가 | -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -현황 휴경지 상태이며 지적도상 맹지임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 140㎡ (42.4평) 건물: - | 243,738,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상남도 남해군 삼동면 금송리 소재 '금송마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대임. 본건 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임. 기호(1) 토지는 완경사지대 부정형의 토지로서, 현황 ‘휴경지’상태임. 본건은 지적도상 맹지임. - 기호(1) : 생산관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 소하천구역(둔촌천)<소하천정비법>, 소하천예정지(둔촌천)<소하천정비법>
[참고사항]
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -현황 휴경지 상태이며 지적도상 맹지임.
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2018-08-16|배당요구종기일 : 2025.09.16
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2018.8.16. [근저당권]|청구/채권금액 : 196,167,371원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2012-04-27 | 소유권이전 | 정OO | 201,204,274원 | 매매 | 2012.04.27 갑(4) 소유권이전 정OO 매매 |
| 1 | 2012-04-27 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2018-08-16 | 근저당권설정 | 하OO | 208,000,000원 | 말소기준등기 | 2018.08.16 을(6) 근저당권설정 하동축협 208,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2018-08-16 | 근저당권설정 | 하OO | 208,000,000원 | 말소기준등기 | 2018.08.16 을(6) 근저당권설정 하동축협 208,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2018-08-16 | 근저당권 | 하OO | 208,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2018-08-23 | 지상권 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-10-21 | 가압류 | 농OO | 53,930,790원 | 2022카단579 | 2022.10.21 갑(10) 가압류 농협중앙회 53,930,790 2022카단579 소멸 |
| 2 | 2022-10-21 | 가압류 | 농OO | 53,930,790원 | 2022카단579 | 2022.10.21 갑(10) 가압류 농협중앙회 53,930,790 2022카단579 소멸 |
| 3 | 2022-10-21 | 가압류 | 농협은행 | 9,517,198원 | 2022카단580 | 2022.10.21 갑(11) 가압류 농협은행 9,517,198 2022카단580 소멸 |
| 3 | 2022-10-21 | 가압류 | 농협은행 | 9,517,198원 | 2022카단580 | 2022.10.21 갑(11) 가압류 농협은행 9,517,198 2022카단580 소멸 |
| 4 | 2022-10-21 | 가압류 | 농OO | 53,930,790원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-10-21 | 가압류 | 농OO | 9,517,198원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-10-23 | 압류 | 진주세무서장 | 2,023,102,314원 | 말소 | 2023.10.23 갑(14) 압류 진주세무서장 소멸 |
| 6 | 2023-10-23 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-10-25 | 압류 | 북부산세무서장 | 2,023,102,515원 | 말소 | 2023.10.25 갑(15) 압류 북부산세무서장 소멸 |
| 7 | 2023-10-25 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-11-24 | 압류 | 북구(부산광역시) | 2,023,112,416원 | 말소 | 2023.11.24 갑(16) 압류 북구(부산광역시) 소멸 |
| 8 | 2023-11-24 | 압류 | 북OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2023-12-01 | 근저당권설정 | 소상공인자영업자새출발기금(주) | 87,940,000원 | 말소 | 2023.12.01 을(10) 근저당권설정 소상공인자영업자새출발기금(주) 87,940,000 소멸 |
| 7 | 2023-12-01 | 근저당권설정 | 소상공인자영업자새출발기금(주) | 87,940,000원 | 말소 | 2023.12.01 을(10) 근저당권설정 소상공인자영업자새출발기금(주) 87,940,000 소멸 |
| 9 | 2023-12-01 | 근저당권 | 소OO | 87,940,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-06-30 | 임의경매 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-06-30 | 임의경매 | 하OO | 196,167,371원 | 2025타경792 | 2025.06.30 갑(19) 임의경매 하동축협 청구금액 196,167,371 2025타경792 소멸 |
| 8 | 2025-06-30 | 임의경매 | 하OO | 196,167,371원 | 2025타경792 | 2025.06.30 갑(19) 임의경매 하동축협 청구금액 196,167,371 2025타경792 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -현황 휴경지 상태이며 지적도상 맹지임.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 남해군 삼동면 312 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 90.4㎡ (27.3평) | 건축면적 | 90.4㎡ (27.3평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1994-04-04 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남해군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남해군세무서 | 남해군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼동면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 남해군 삼동면 312 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,373만원 | 1억 9,986만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,986만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,373만원 | 1억 9,742만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,742만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,373만원 | 1억 9,499만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,499만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,373만원 | 1억 9,255만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,255만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 9,338만원
최저매각가 대비 +2,276만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.79점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 24건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5,852만원
- 예상 대출액
- 2,926만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,790만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
6,320만원
- 예상 대출액
- 3,792만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,397만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
6,788만원
- 예상 대출액
- 4,412만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,250만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 24건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 24건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 29.59%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경38457 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 금송리 170 | 2026.07.27 | 3,184만원 | 222만원 | 7% | 매각 |
| 2023타경38457 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 금송리 170 | 2025.08.11 | 3,184만원 | 835만원 | 26.2% | 매각 |
| 2025타경30618 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1307-4 | 2026.09.28 | 681만원 | 150만원 | 22% | 매각 |
| 2025타경31132 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 949 | 2026.10.19 | 1억 632만원 | 3,010만원 | 28.3% | 매각 |
| 2024타경4253 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 940 | 2026.05.04 | 2억 8,898만원 | 4,106만원 | 14.2% | 매각 |
| 2025타경30618 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 산216 | 2026.07.13 | 1,531만원 | 505만원 | 33% | 매각 |
| 2025타경532 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 창선면 당저리 343-3 | 2026.08.24 | 2억 6,098만원 | 5,775만원 | 22.1% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
