2025타경51383
유찰 4회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로159길 22-24 (천호동, 미사 아름채아파트) [도로명] (천호동,미사아름채아파트) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 594㎡ (179.7평) | 건물면적 | 12.14㎡ (3.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 220,000,000원 | 최저가격 | (41%)90,112,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)17,600,000원 | 청구금액 | 225,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.09.07 | (64%)140,800,000원 | 진행 |
| 3회 | 2026.09.07 | (64%)140,800,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.19 | (51%)112,640,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.23 | (41%)90,112,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강동구 천호대로159길 22-24 (천호동, 미사 아름채아파트) | 대 (일반상업지역) | 594㎡ (179.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 11,980,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강동구 천호대로159길 22-24 (천호동, 미사 아름채아파트) ((천호동,미사아름채아파트)) | 철근콘크리트구조 · 지상16층 · (공동주택) | 12.14㎡ (3.7평) | 일괄평가 (대장연면적 3680.51㎡) | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 594㎡ (179.7평) 건물: 12.14㎡ (3.7평) | 220,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 16층건내 제10층 제1005호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시 창호 마감. 복 도 : 인조석 마감 등 공동주택(도시형생활주택 : 원룸형 / 복층구조 - 다락소재)(별첨 '호별배치도 및 내부구조도 '참조)으로 이용 중임. 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음. 본 건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄
본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철5·8호선 '천호역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린주택 등으로 형성된 상업 및 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함. 본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 서측 및 남동측으로 전철역(천호역, 강동역 : 지하철 5·8호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안OO 대항력 있음 | 제10층제1005호 전부 | 전입: 2021-01-04 확정: 2021-01-21 배당: - | 보: 2억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 1005호전부 | 전입: 2021-01-04 확정: 2021-01-21 배당: 2025-07-18 | 보: 2억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 4억 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-03-21 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 225,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강동구 천호대로159길 22-24 (천호동, 미사 아름채아파트) | 대지면적 | 594㎡ (179.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 3,680.51㎡ (1113.4평) | 건축면적 | 354.1㎡ (107.1평) | 건폐율 / 용적률 | 59.6% / 619.6% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 16층 | 사용승인일자 | 2020-02-18 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강동구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강동구세무서 | 강동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 천호대로159길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강동구 천호대로159길 22-24 (천호동, 미사 아름채아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,000만원 | 1억 8,040만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,040만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,000만원 | 1억 7,820만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,820만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,000만원 | 1억 7,600만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,600만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,000만원 | 1억 7,380만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,380만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,505만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,404만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,839만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,799만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,794만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,573만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51064 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 진황도로27가길 6-5 (천호동, 다성 이즈빌) | 2026.10.19 | 2억 6,000만원 | 2억 514만원 | 78.9% | 매각 |
| 2024타경64243 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 천호옛17길 17-4 (성내동) | 2026.07.13 | 3억 800만원 | 3억원 | 97.4% | 매각 |
| 2025타경51686 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 올림픽로62길 9-9 (성내동, 마이플레이스 성내) | 2026.10.12 | 3억 3,000만원 | 2억 7,507만원 | 83.4% | 매각 |
| 2025타경51546 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 성안로27길 63-9 (천호동, 금강블루빌) | 2026.06.01 | 2억 6,700만원 | 2억 4,700만원 | 92.5% | 매각 |
| 2025타경51416 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 풍성로 147-19 (성내동) | 2026.07.27 | 3억 5,200만원 | 3억 2,095만원 | 91.2% | 매각 |
| 2025타경51353 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 풍성로42길 6 (성내동, 해피하우스) | 2026.10.19 | 3억 7,000만원 | 2억 6,369만원 | 71.3% | 매각 |
| 2025타경51197 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 천중로16길 24 (천호동, 현영쉬크빌) | 2026.04.20 | 3억 4,700만원 | 3억 6,770만원 | 106% | 매각 |
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