2025타경1789
유찰 3회지분매각| 소재지 | 서울특별시 서초구 반포대로 316 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.07.09 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 3,062.6㎡ (926.4평) | 건물면적 | 16.12㎡ (4.9평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 425,000,000원 | 최저가격 | (64%)272,000,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)27,200,000원 | 청구금액 | 479,479,452원 | 채권자 | 서OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.11.19 | (64%)272,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 서초구 반포대로 316 | 대 · 도로 (제3종일반주거지역) | 3,062.6㎡ (926.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 13,900,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 서초구 반포대로 316 | 철근콩크리트조 · (업무시설) | 16.12㎡ (4.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,062.6㎡ (926.4평) 건물: 16.12㎡ (4.9평) | 425,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브위 아스팔트슁글 9층 건물내 지하1층 부분으로 외벽 : 타일마감 등 내벽 : 타일마감 및 몰탈위 페인트 마감 등 본건은 근린생활시설 점포로 이용중임. 급배수 시설 등 되어 있음. 부정형의 평지로 건부지로 이용중임. 서측으로 광대로, 동측으로 소로와 접함. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(2015-12-10)(접합), 도로(접함), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한OO), 토지거래계약에관한 허가구역(허가대상:건축물의용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24. ~202
본건은 서울특별시 서초구 잠원동 소재 ‘고속터미널역’ 북서측 인근에 위치하는 부동산(씨티21)로서 주위는 아파트단지, 중대형 상업시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨. 본건 인근에 지하철 3,7,9호선 고속터미널역이 소재하고, 버스정류장이 근접하여 있어 대중교통사정은 양호함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-03-21 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-07-09 | 경매개시결정(신청채권) | 서OO | 479,479,452원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 서OO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 서초구 반포대로 316 | 대지면적 | 3,062.6㎡ (926.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 16.12㎡ (4.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콩크리트조 | 사용승인일자 | 1988-04-12 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서초구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서초구세무서 | 서초구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 반포대로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 서초구 반포대로 316 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 2,500만원 | 3억 4,850만원 | 82% | 6.2명 | 3억 4,850만원 |
| 최근 3개월 | 4억 2,500만원 | 3억 4,425만원 | 81% | 5.8명 | 3억 4,425만원 |
| 최근 6개월 | 4억 2,500만원 | 3억 4,000만원 | 80% | 5.4명 | 3억 4,000만원 |
| 최근 12개월 | 4억 2,500만원 | 3억 3,575만원 | 79% | 5.1명 | 3억 3,575만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 3,600만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,699만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 7,625만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,873만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 508만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,190만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경51674 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 00003-00007 | 2026.11.16 | 3억 500만원 | 2억 3,127만원 | 75.8% | 매각 |
| 2024타경40378 | 오피스텔 | 경기도 이천시 경충대로 | 2026.08.26 | 2억 2,200만원 | 1억 1,001만원 | 49.6% | 매각 |
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