2025타경1148
유찰 3회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.12.01 (제101호법정)||
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| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2178 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각, 농지취득자격증명서 제출 필요 - 일괄매각 - 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] - 목록2.4. 지상의 조경수 등은 가격을 별도 기재함(매각 포함) - |
| 토지면적 | 527㎡ (159.4평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,204,465,000원 | 최저가격 | (24%)769,392,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)76,939,200원 | 청구금액 | 2,450,128,761원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.04.14 | (49%)1,570,188,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.05.26 | (34%)1,099,132,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.27 | (34%)1,099,132,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.12.01 | (24%)769,392,000원 | 진행 |
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물건 사진 (35장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2178 | 전 (자연녹지지역) | 527㎡ (159.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 90,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2178 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각, 농지취득자격증명서 제출 필요 - 일괄매각 - 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] - 목록2.4. 지상의 조경수 등은 가격을 별도 기재함(매각 포함) - |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 527㎡ (159.4평) 건물: - | 3,204,465,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 제주특별자치도 서귀포시 대포동 소재 '대포포구' 북측 인근에 위치하는 토지이고, 부근은 숙박시설, 근린생활시설, 전 등으로 형성되어 있음. 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인그넹 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상 황은 보통임. 일련번호(1) : 본건은 인접토지대비 남측하향의 완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 전(휴 경상태)임. 일련번호(2~4) : 본건은 각각 인접도로대비 남측하향의 완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 전(휴경상태)임. 일련번호(1) : 본건은 지적도상 맹지임. 일련번호(2,4) : 본건은 북서측으로 폭 약 3M의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(3) : 본건은 남서측으로 폭 약 15M의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호(1) : 자연녹지지역,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 일련번호(2) : 자연녹지지역,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및
[참고사항]
- 일괄매각, 농지취득자격증명서 제출 필요 - 일괄매각 - 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] - 목록2.4. 지상의 조경수 등은 가격을 별도 기재함(매각 포함) -
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2014-10-31|배당요구종기일 : 2025.07.16
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2014. 10. 31. 근저당권|청구/채권금액 : 2,450,128,761원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2010-12-08 | 소유권이전 | 김OO | 201,012,081원 | 임의경매로인한 매각 | 2010.12.08 갑(1) 소유권이전 김OO 임의경매로인한 매각 |
| 1 | 2010-12-08 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2014-10-31 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 975,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:산남새마을금고 | 2014.10.31 을(1) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 975,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:산남새마을금고 소멸 |
| 1 | 2014-10-31 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 975,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:산남새마을금고 | 2014.10.31 을(1) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 975,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:산남새마을금고 소멸 |
| 2 | 2014-10-31 | 근저당권 | 엠OO | 975,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2014-10-31 | 지상권 | 엠OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2015-09-02 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 240,000,000원 | 확정채권양도전:산남새마을금고 | 2015.09.02 을(3) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 240,000,000 확정채권양도전:산남새마을금고 소멸 |
| 2 | 2015-09-02 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 240,000,000원 | 확정채권양도전:산남새마을금고 | 2015.09.02 을(3) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 240,000,000 확정채권양도전:산남새마을금고 소멸 |
| 4 | 2015-09-02 | 근저당권 | 엠OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2016-02-26 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 51,000,000원 | 확정채권양도전:산남새마을금고 | 2016.02.26 을(4) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 51,000,000 확정채권양도전:산남새마을금고 소멸 |
| 3 | 2016-02-26 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 51,000,000원 | 확정채권양도전:산남새마을금고 | 2016.02.26 을(4) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 51,000,000 확정채권양도전:산남새마을금고 소멸 |
| 5 | 2016-02-26 | 근저당권 | 엠OO | 51,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2017-09-25 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 249,000,000원 | 확정채권양도전:산남새마을금고 | 2017.09.25 을(5) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 249,000,000 확정채권양도전:산남새마을금고 소멸 |
| 4 | 2017-09-25 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 249,000,000원 | 확정채권양도전:산남새마을금고 | 2017.09.25 을(5) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 249,000,000 확정채권양도전:산남새마을금고 소멸 |
| 6 | 2017-09-25 | 근저당권 | 엠OO | 249,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2018-08-21 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 432,000,000원 | 확정채권양도전:산남새마을금고 | 2018.08.21 을(6) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 432,000,000 확정채권양도전:산남새마을금고 소멸 |
| 5 | 2018-08-21 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 432,000,000원 | 확정채권양도전:산남새마을금고 | 2018.08.21 을(6) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 432,000,000 확정채권양도전:산남새마을금고 소멸 |
| 7 | 2018-08-21 | 근저당권 | 엠OO | 432,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2019-12-23 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 240,000,000원 | 확정채권양도전:산남새마을금고 | 2019.12.23 을(7) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 240,000,000 확정채권양도전:산남새마을금고 소멸 |
| 6 | 2019-12-23 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 240,000,000원 | 확정채권양도전:산남새마을금고 | 2019.12.23 을(7) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 240,000,000 확정채권양도전:산남새마을금고 소멸 |
| 8 | 2019-12-23 | 근저당권 | 엠OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2021-08-19 | 근저당권설정 | 산남새마을금고 | 300,000,000원 | 말소 | 2021.08.19 을(8) 근저당권설정 산남새마을금고 300,000,000 소멸 |
| 7 | 2021-08-19 | 근저당권설정 | 산남새마을금고 | 300,000,000원 | 말소 | 2021.08.19 을(8) 근저당권설정 산남새마을금고 300,000,000 소멸 |
| 9 | 2021-08-19 | 근저당권 | 산OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-04-11 | 임의경매 | 산OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-04-11 | 임의경매 | 엠씨아이대부(주) | 2,450,128,761원 | 2025타경1148 | 2025.04.11 갑(6) 임의경매 엠씨아이대부(주) 청구금액 2,450,128,761 2025타경1148 소멸 |
| 8 | 2025-04-11 | 임의경매 | 엠씨아이대부(주) | 2,450,128,761원 | 2025타경1148 | 2025.04.11 갑(6) 임의경매 엠씨아이대부(주) 청구금액 2,450,128,761 2025타경1148 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
- 일괄매각, 농지취득자격증명서 제출 필요 - 일괄매각 - 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] - 목록2.4. 지상의 조경수 등은 가격을 별도 기재함(매각 포함) -
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2178 | 대지면적 | 527㎡ (159.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대포동 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2178 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 32억 446만원 | 26억 2,766만원 | 82% | 6.2명 | 26억 2,766만원 |
| 최근 3개월 | 32억 446만원 | 25억 9,561만원 | 81% | 5.8명 | 25억 9,561만원 |
| 최근 6개월 | 32억 446만원 | 25억 6,357만원 | 80% | 5.4명 | 25억 6,357만원 |
| 최근 12개월 | 32억 446만원 | 25억 3,152만원 | 79% | 5.1명 | 25억 3,152만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
12억 4,578만원
최저매각가 대비 +1억 4,664만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수37.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수47.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수49.72점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 27건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
7억 6,939만원
- 예상 대출액
- 3억 8,469만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 115만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
8억 3,094만원
- 예상 대출액
- 4억 9,856만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4,951만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
8억 9,249만원
- 예상 대출액
- 5억 8,012만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 3,019만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 27건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 52장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 27건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 36.94%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1202 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 중문로52번길 11 (중문동) | 2026.07.21 | 1억 9,856만원 | 8,271만원 | 41.7% | 매각 |
| 2025타경1166 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 5549 | 2026.05.12 | 4억 6,481만원 | 1억 5,110만원 | 32.5% | 매각 |
| 2024타경10602 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 법화로 71 (하원동) | 2026.07.14 | 20억 462만원 | 6억 375만원 | 30.1% | 매각 |
| 2024타경11162 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 하원북로14번길 37 (하원동) | 2026.05.12 | 9억 1,441만원 | 4억원 | 43.7% | 매각 |
| 2025타경8125 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 하원동 1060-6 | 2026.06.16 | 4억 2,706만원 | 1억 6,412만원 | 38.4% | 매각 |
| 2025타경8125 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 하원동 1053 | 2026.06.16 | 6억 3,047만원 | 2억 4,710만원 | 39.2% | 매각 |
| 2024타경11162 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 하원동 730-3 | 2026.05.12 | 9억 1,441만원 | 4억원 | 43.7% | 진행중 |
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