2025타경1017
유찰 2회지분매각토지별도등기| 소재지 | 경기도 평택시 탄현로1번길 51 (장당동, 더 라움) [도로명] 경기도 평택시 탄현로1번길 51 (장당동,더라움) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2025.12.29 | 매각물건 | 일괄매각, 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
| 토지면적 | 14,112㎡ (4268.9평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 21.1㎡ (6.4평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 387,000,000원 | 최저가격 | (49%)189,630,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)18,963,000원 | 청구금액 | 80,164,383원 | 채권자 | 김OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.01 | (121%)468,000,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.07.06 | (100%)387,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.26 | (49%)189,630,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 평택시 탄현로1번길 51 (장당동, 더 라움) | 대 (제1종일반주거지역) | 14,112㎡ (4268.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,085,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 평택시 탄현로1번길 51 (장당동, 더 라움) (경기도 평택시 탄현로1번길 51 (장당동,더라움)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · (공동주택) | 21.1㎡ (6.4평) | 일괄평가 (대장연면적 538.83㎡) | 일괄매각, 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 14,112㎡ (4268.9평) 건물: 21.1㎡ (6.4평) | 387,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 내 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호로서, ㆍ외벽 : 석재 타일 붙임, 치장벽돌 마감 등 ㆍ내벽 : 무늬코트 마감, 기타 인테리어 마감 등 ㆍ창호 : 하이새시 마감 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다. 기호(1,2) : 다세대주택(거실, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(3~6) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다.
본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "효명중학교" 북서측 인근에 위치하는 "더라움 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호"이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.
일괄매각, 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-03-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-07-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-10-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-07-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-07-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-12-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-03-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-05-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-07-08 | 근저당권(건물부분) | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2013-12-18 | 근저당권(대지권의 목적인 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2014-06-09 | 근저당권(대지권의 목적인 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 4 | 2025-12-29 | 경매개시결정(신청채권) | 김OO | 80,164,383원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
당사자 내역
| 채권자 | 김OO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 평택시 탄현로1번길 51 (장당동, 더 라움) | 대지면적 | 392㎡ (118.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 538.83㎡ (163.0평) | 건축면적 | 212.35㎡ (64.2평) | 건폐율 / 용적률 | 54.2% / 137.5% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | 2015-06-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 평택시 관할 등기소 (평택지원) | 평택지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 평택시세무서 | 평택시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 탄현로1번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 평택시 탄현로1번길 51 (장당동, 더 라움) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 8,700만원 | 3억 1,734만원 | 82% | 6.2명 | 3억 1,734만원 |
| 최근 3개월 | 3억 8,700만원 | 3억 1,347만원 | 81% | 5.8명 | 3억 1,347만원 |
| 최근 6개월 | 3억 8,700만원 | 3억 960만원 | 80% | 5.4명 | 3억 960만원 |
| 최근 12개월 | 3억 8,700만원 | 3억 573만원 | 79% | 5.1명 | 3억 573만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,481만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 490만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,288만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,217만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,298만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,740만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1017 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 탄현로1번길 51 (장당동, 더 라움) | 2026.10.26 | 2억 2,900만원 | 1억 4,501만원 | 63.3% | 진행중 |
| 2024타경50781 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 점촌로23번길 46 (서정동, 진영빌라) | 2026.09.08 | 1억 1,000만원 | 3,801만원 | 34.6% | 매각 |
| 2025타경42270 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 지장로7번길 36 (서정동, 현대빌라) | 2026.08.31 | 1억 2,400만원 | 4,001만원 | 32.3% | 매각 |
| 2025타경42581 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 지장로11번길 33 (서정동, 현진궁전빌라) | 2026.07.21 | 9,300만원 | 6,100만원 | 65.6% | 매각 |
| 2025타경42698 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 돌우물길 73-5 (가재동) | 2026.08.31 | 1억 6,300만원 | 8,450만원 | 51.8% | 매각 |
| 2025타경42334 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 지장로47번길 66 (서정동, 상아맨션 3차) | 2026.07.21 | 7,600만원 | 3,750만원 | 49.3% | 매각 |
| 2025타경42477 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 복창로28번길 28-4 (서정동, 경진빌라) | 2026.10.06 | 7,400만원 | 3,535만원 | 47.8% | 매각 |
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