2025타경575
유찰 3회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 경상남도 함양군 함양읍 돌북새길 12 [도로명] 경상남도 함양군 돌북새길 12 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각. 제시외 건물(2-1~4) 포함, 지상 소재 정OO(단풍나무 등 약9주) 포함 2. 지분매각(공유자우선매수는 1회에 한함(1회에 한하여 허용)) 3. 목록1 토지 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '단독주택 건부지'로 이용중임 4. 지상 소재 컨테이너(1식)은 매각에서 제외함. |
| 토지면적 | 58.86㎡ (17.8평) | 건물면적 | 91.41㎡ (27.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 49,466,680원 | 최저가격 | (34%)16,967,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,462,700원 | 낙찰가격 | 43,500,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.27 | (100%)49,466,680원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.08 | (70%)34,627,000원 | 매각 |
| 3회 | 2026.08.21 | (70%)34,627,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.16 | (49%)24,239,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.13 | (34%)16,967,000원 | 진행 |
물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 함양군 함양읍 돌북새길 12 | 전 (제2종일반주거지역) | 58.86㎡ (17.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 304,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 함양군 함양읍 돌북새길 12 (경상남도 함양군 돌북새길 12) | 벽돌구조 · (단독주택) | 91.41㎡ (27.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각. 제시외 건물(2-1~4) 포함, 지상 소재 정OO(단풍나무 등 약9주) 포함 2. 지분매각(공유자우선매수는 1회에 한함(1회에 한하여 허용)) 3. 목록1 토지 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '단독주택 건부지'로 이용중임 4. 지상 소재 컨테이너(1식)은 매각에서 제외함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 58.86㎡ (17.8평) 건물: 91.41㎡ (27.7평) | 49,466,680원 | |||
본건은 경상남도 함양군 함양읍 백연리에 소재하는 토지로서, "위림초등학교" 남동측 인 근에 위치하며, 부근은 주택 및 주변으로 근린생활시설, 학교시설, 체육시설 등이 혼재 한 지역임. 본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때, 제 반 교통사정은 보통임. 사다리형으로 평지의 토지로서 '단독주택 건부지'임. 남측으로 2차선 아스콘포장도로 있음. 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2021-03-25)(중로2-11)(접합), 가축사육제한구 역(2025-07-02)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(2019-09-09)(위림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조. 본건 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '단독주택
1. 일괄매각. 제시외 건물(2-1~4) 포함, 지상 소재 정OO(단풍나무 등 약9주) 포함 2. 지분매각(공유자우선매수는 1회에 한함(1회에 한하여 허용)) 3. 목록1 토지 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '단독주택 건부지'로 이용중임 4. 지상 소재 컨테이너(1식)은 매각에서 제외함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 표OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2015-09-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 표OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2015-09-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 표OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2023-03-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 표OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-03-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-08-08 | 소유권 | 표OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-08-08 | 소유권 | 표OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-08-08 | 소유권 | 표OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-08-08 | 소유권 | 표OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-08-08 | 소유권 | 표OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-08-08 | 소유권 | 표OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-08-08 | 소유권 | 표OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-09-11 | 강제경매 | (OOOOOOOO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각. 제시외 건물(2-1~4) 포함, 지상 소재 정OO(단풍나무 등 약9주) 포함 2. 지분매각(공유자우선매수는 1회에 한함(1회에 한하여 허용)) 3. 목록1 토지 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '단독주택 건부지'로 이용중임 4. 지상 소재 컨테이너(1식)은 매각에서 제외함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 함양군 함양읍 돌북새길 12 | 대지면적 | 412㎡ (124.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 91.41㎡ (27.7평) | 건축면적 | 97.23㎡ (29.4평) | 건폐율 / 용적률 | 23.6% / 22.2% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 2002-11-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 함양군 관할 등기소 (거창지원) | 거창지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 함양군세무서 | 함양군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 함양읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 함양군 함양읍 돌북새길 12 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,946만원 | 4,056만원 | 82% | 6.2명 | 4,056만원 |
| 최근 3개월 | 4,946만원 | 4,006만원 | 81% | 5.8명 | 4,006만원 |
| 최근 6개월 | 4,946만원 | 3,957만원 | 80% | 5.4명 | 3,957만원 |
| 최근 12개월 | 4,946만원 | 3,907만원 | 79% | 5.1명 | 3,907만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 848만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,667만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,099만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,553만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,279만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,510만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 22장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경219 | 단독·다가구 | 경상남도 함양군 함양읍 학사루1길 9 | 2026.05.08 | 2억 869만원 | 6,123만원 | 29.3% | 매각 |
| 2025타경172 | 단독·다가구 | 경상남도 함양군 함양읍 인당1길 21-2 | 2026.05.08 | 3억 3,447만원 | 8,765만원 | 26.2% | 매각 |
| 2025타경575 | 단독·다가구 | 경상남도 함양군 함양읍 486 | 2026.10.16 | 4,946만원 | 4,350만원 | 87.9% | 유찰 |