2025타경11925
유찰 4회| 소재지 | 경상남도 김해시 상동면 여차리 809-2 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | 2025.08.07 | 매각물건 | - 일괄매각. - 목록1.2.4. 농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 전용허가를 득 하지 않고 불법형질변경 경우 원상회복 명령 가능성 있음. - 목록1.2. 창원시 상동면에서 제출한 2025.9.8.자 사실조회 회신에 의하면 2003.10.13.자 농지전용허가를 얻은 것으로 확인되나, 구체적 사항은 관할청에 확인이 필요함. - 목록3. 지상에 이동이 용이한 소유자 확인 필요 사고 차량이 소재함. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 395,199,000원 | 최저가격 | (24%)94,886,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)9,488,600원 | 청구금액 | 94,102,669원 | 채권자 | 북OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.16 | (100%)395,199,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.21 | (70%)276,639,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.03 | (24%)94,886,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 상동면 여차리 809-2 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 상동면 여차리 809-2 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각. - 목록1.2.4. 농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 전용허가를 득 하지 않고 불법형질변경 경우 원상회복 명령 가능성 있음. - 목록1.2. 창원시 상동면에서 제출한 2025.9.8.자 사실조회 회신에 의하면 2003.10.13.자 농지전용허가를 얻은 것으로 확인되나, 구체적 사항은 관할청에 확인이 필요함. - 목록3. 지상에 이동이 용이한 소유자 확인 필요 사고 차량이 소재함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 395,199,000원 | |||
본건은 경상남도 김해시 상동면 여차리 소재 '동룡성마을' 북측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량출입이 가능하며 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통시됨. 일련번호(1~3)토지 : 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고이고 묵전의 상태임. 일련번호(4,5)토지 : 제형에 유사한 토지로서 인접지와 대체로 등고이고 묵전의 상태임. 일련번호(2,3) 토지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있으며 일련번호(1,4,5)토지는 지적도상 맹지이나 현황 일단의 토지(일련번호1~5)가 서측 편도1차선의 도로에 접하는 상태임. 일련번호(1,2,4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 여차2), 성장관리계획 구역(2023-04-06)(상동 여차2구역 주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
- 일괄매각. - 목록1.2.4. 농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 전용허가를 득 하지 않고 불법형질변경 경우 원상회복 명령 가능성 있음. - 목록1.2. 창원시 상동면에서 제출한 2025.9.8.자 사실조회 회신에 의하면 2003.10.13.자 농지전용허가를 얻은 것으로 확인되나, 구체적 사항은 관할청에 확인이 필요함. - 목록3. 지상에 이동이 용이한 소유자 확인 필요 사고 차량이 소재함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2011-09-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2016-02-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2007-09-07 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-08-07 | 경매개시결정(신청채권) | 북OOOOOOO | 94,102,669원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. - 목록1.2.4. 농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 전용허가를 득 하지 않고 불법형질변경 경우 원상회복 명령 가능성 있음. - 목록1.2. 창원시 상동면에서 제출한 2025.9.8.자 사실조회 회신에 의하면 2003.10.13.자 농지전용허가를 얻은 것으로 확인되나, 구체적 사항은 관할청에 확인이 필요함. - 목록3. 지상에 이동이 용이한 소유자 확인 필요 사고 차량이 소재함.
당사자 내역
| 채권자 | 북OOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 상동면 여차리 809-2 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상동면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 상동면 여차리 809-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 9,519만원 | 3억 2,406만원 | 82% | 6.2명 | 3억 2,406만원 |
| 최근 3개월 | 3억 9,519만원 | 3억 2,011만원 | 81% | 5.8명 | 3억 2,011만원 |
| 최근 6개월 | 3억 9,519만원 | 3억 1,615만원 | 80% | 5.4명 | 3억 1,615만원 |
| 최근 12개월 | 3억 9,519만원 | 3억 1,220만원 | 79% | 5.1명 | 3억 1,220만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,744만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,648만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,148만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,011만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,154만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,773만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경548 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 상동면 여차리 793-4 | 2026.09.09 | 8,221만원 | 2,799만원 | 34.1% | 매각 |
| 2023타경4673 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 상동면 143-9 | 2026.05.13 | 13억 9,636만원 | 3억 5,510만원 | 25.4% | 진행중 |
| 2023타경4673 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 상동면 143-18 | 2026.09.02 | 13억 9,636만원 | 2억 6,000만원 | 18.6% | 변경 |
| 2023타경4673 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 상동면 143-18 주1동 | 2026.05.13 | 13억 9,636만원 | 3억 5,510만원 | 25.4% | 진행중 |
| 2023타경4673 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 상동면 143-18 주2동 | 2026.05.13 | 13억 9,636만원 | 3억 5,510만원 | 25.4% | 진행중 |
| 2023타경4673 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 상동면 143-18 주3동 | 2026.05.13 | 13억 9,636만원 | 3억 5,510만원 | 25.4% | 진행중 |
| 2023타경4673 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 상동면 143-18 주4동 | 2026.05.13 | 13억 9,636만원 | 3억 5,510만원 | 25.4% | 진행중 |
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