2024타경50369
유찰 13회지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 역말로9길 24-26 (대조동, 대고샤인빌) [도로명] 서울특별시 은평구 역말로9길 24-26 (대조동,대고샤인빌) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 이 사건 부동산은 대조 A2구역 가로주택정비사업으로 지정되어 정비사업이 진행 중(2024. 7. 31. 조합설립인가)임. 조합원의 지위승계 및 현금청산 대상여부는 관할구청 또는 가로주택정비사업조합에 확인이 필요함. |
| 토지면적 | 331㎡ (100.1평) | 건물면적 | 39.63㎡ (12.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 417,000,000원 | 최저가격 | (26%)109,314,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,931,400원 | 청구금액 | 308,191,100원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 14회 | 2026.09.08 | (33%)136,642,000원 | 유찰 |
| 15회 | 2026.10.13 | (26%)109,314,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.11.17 | (26%)109,314,000원 | 03 |
| 16회 | 2026.11.17 | (21%)87,451,000원 | 진행 |
물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 역말로9길 24-26 (대조동, 대고샤인빌) | 대 (제3종일반주거지역) | 331㎡ (100.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,407,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 역말로9길 24-26 (대조동, 대고샤인빌) (서울특별시 은평구 역말로9길 24-26 (대조동,대고샤인빌)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 39.63㎡ (12.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 이 사건 부동산은 대조 A2구역 가로주택정비사업으로 지정되어 정비사업이 진행 중(2024. 7. 31. 조합설립인가)임. 조합원의 지위승계 및 현금청산 대상여부는 관할구청 또는 가로주택정비사업조합에 확인이 필요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 331㎡ (100.1평) 건물: 39.63㎡ (12.0평) | 417,000,000원 | |||
철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상6층 건물 내 구분건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기준시점 현재 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조) 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음. 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 대상물건의 서측으로 노폭 약 2-4미터, 남측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 도로와 접하고 있음. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 ‘동명여자고등학교’ 남서측 인근에 소재하며, 주위는 각급학교, 근린생활시설, 연립주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역임. 대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철역(불광역)이 소재하는 등 대중교통 이용 편의는 보통임. 대상물건은
이 사건 부동산은 대조 A2구역 가로주택정비사업으로 지정되어 정비사업이 진행 중(2024. 7. 31. 조합설립인가)임. 조합원의 지위승계 및 현금청산 대상여부는 관할구청 또는 가로주택정비사업조합에 확인이 필요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2020-07-03 확정: 2020-06-01 배당: 2024-01-29 | 보: 3억 800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-07-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 3억 800만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2022-06-07 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-08-08 | 임차권설정 | 김OO | 308,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-01-15 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
이 사건 부동산은 대조 A2구역 가로주택정비사업으로 지정되어 정비사업이 진행 중(2024. 7. 31. 조합설립인가)임. 조합원의 지위승계 및 현금청산 대상여부는 관할구청 또는 가로주택정비사업조합에 확인이 필요함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (대조동, 대고샤인빌)
| 단지명 | (대조동, 대고샤인빌) | 총 세대수 | 13세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 역말로9길 24-26 (대조동, 대고샤인빌) | 대지면적 | 331㎡ (100.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 39.63㎡ (12.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.0% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-05-24 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 역말로9길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 역말로9길 24-26 (대조동, 대고샤인빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 1,700만원 | 3억 4,194만원 | 82% | 6.2명 | 3억 4,194만원 |
| 최근 3개월 | 4억 1,700만원 | 3억 3,777만원 | 81% | 5.8명 | 3억 3,777만원 |
| 최근 6개월 | 4억 1,700만원 | 3억 3,360만원 | 80% | 5.4명 | 3억 3,360만원 |
| 최근 12개월 | 4억 1,700만원 | 3억 2,943만원 | 79% | 5.1명 | 3억 2,943만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 13회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,465만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,385만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,083만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,652만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,242만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,377만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 33장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 13회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 13회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52017 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 역말로 157-4 (대조동, 그린하우스) | 2026.06.16 | 4억 1,000만원 | 3억 8,868만원 | 94.8% | 매각 |
| 2025타경51308 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 역말로9길 37-30 (대조동, 우민렉스빌) | 2026.06.16 | 3억원 | 2억 4,666만원 | 82.2% | 매각 |
| 2025타경51306 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로20길 27 (대조동, 거장노블레스) | 2026.05.26 | 2억 4,970만원 | 2억 5,333만원 | 101.5% | 매각 |
| 2024타경53641 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 통일로71가길 6 (대조동, 초원그린빌) | 2026.05.26 | 2억 7,900만원 | 2억 7,999만원 | 100.4% | 매각 |
| 2025타경51772 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로18가길 16-36 (대조동, 대조온세빌) | 2026.10.06 | 4억 8,800만원 | 3억 1,500만원 | 64.5% | 매각 |
| 2025타경51397 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로16길 25-1 (역촌동, 다베로) | 2026.05.26 | 4억 2,000만원 | 3억 7,800만원 | 90% | 매각 |
| 2025타경51521 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로19길 26-9 (갈현동, 해피리움) | 2026.05.19 | 3억 6,000만원 | 2억 7,380만원 | 76.1% | 매각 |
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