2024타경543508
유찰 1회| 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 산136 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각. 2. 목록4는 2022. 9. 23. 토지대장상 삼성리 1037-44로 등록전환된 후 말소된 상태로, 물적사항의 기준이 되는 토지대장을 기준으로 하여 평가하였음. 3. 목록 1~5는 자연림으로 맹지이며, 목록3토지에는 일부 분묘 소재함(분묘기지권 성립으로 인한 부담을 감안한 목록3의 토지가격은 130,345,500원, 부담을 감안한 전체 토지가격은 1,230,890,700원임)(자세한 사항은 감정평가서 참조). |
| 토지면적 | 1,652㎡ (499.7평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,253,037,900원 | 최저가격 | (70%)877,127,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)87,712,700원 | 청구금액 | 365,706,616원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.10.29 | (70%)877,127,000원 | 유찰 |
물건 사진 (17장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 산136 | 임야 (보전관리지역) | 1,652㎡ (499.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 13,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 산136 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각. 2. 목록4는 2022. 9. 23. 토지대장상 삼성리 1037-44로 등록전환된 후 말소된 상태로, 물적사항의 기준이 되는 토지대장을 기준으로 하여 평가하였음. 3. 목록 1~5는 자연림으로 맹지이며, 목록3토지에는 일부 분묘 소재함(분묘기지권 성립으로 인한 부담을 감안한 목록3의 토지가격은 130,345,500원, 부담을 감안한 전체 토지가격은 1,230,890,700원임)(자세한 사항은 감정평가서 참조). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,652㎡ (499.7평) 건물: - | 1,253,037,900원 | |||
인천광역시 강화군 불은면 삼성리 소재 "강화군 농업대학" 북동측 인근에 위치하며, 주변으 로 임야, 토지임야, 주택, 농경지 및 목장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 열세 한 편임. 인근까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내 버스정류장이 소재하나, 배차간격 등을 고려시 대중교통의 이용편의도는 열세함. 기호(1): 부정형의 경사지로서 자연림임. 기호(2),(4): 부정형의 경사지로서 자연림 및 토목공사 중단된 상태임. 기호(3): 대체로 사다리형의 경사지로서 자연림 및 일부 분묘 소재함. 기호(5): 부정형의 경사지로서 자연림임. 본건 전체 지적도상 맹지로서, 인접토지 삼성리 산193(지목: 구거, 국가소유) 및 삼성리 102 1-40(지목: 도로, 타인소유) 토지를 통하여 접근 가능한 상태임. 기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,<
1. 일괄매각. 2. 목록4는 2022. 9. 23. 토지대장상 삼성리 1037-44로 등록전환된 후 말소된 상태로, 물적사항의 기준이 되는 토지대장을 기준으로 하여 평가하였음. 3. 목록 1~5는 자연림으로 맹지이며, 목록3토지에는 일부 분묘 소재함(분묘기지권 성립으로 인한 부담을 감안한 목록3의 토지가격은 130,345,500원, 부담을 감안한 전체 토지가격은 1,230,890,700원임)(자세한 사항은 감정평가서 참조).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-03-15 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 365,706,616원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각. 2. 목록4는 2022. 9. 23. 토지대장상 삼성리 1037-44로 등록전환된 후 말소된 상태로, 물적사항의 기준이 되는 토지대장을 기준으로 하여 평가하였음. 3. 목록 1~5는 자연림으로 맹지이며, 목록3토지에는 일부 분묘 소재함(분묘기지권 성립으로 인한 부담을 감안한 목록3의 토지가격은 130,345,500원, 부담을 감안한 전체 토지가격은 1,230,890,700원임)(자세한 사항은 감정평가서 참조).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 산136 | 대지면적 | 1,652㎡ (499.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강화군 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강화군세무서 | 강화군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 불은면 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 산136 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12억 5,303만원 | 10억 2,749만원 | 82% | 6.2명 | 10억 2,749만원 |
| 최근 3개월 | 12억 5,303만원 | 10억 1,496만원 | 81% | 5.8명 | 10억 1,496만원 |
| 최근 6개월 | 12억 5,303만원 | 10억 243만원 | 80% | 5.4명 | 10억 243만원 |
| 최근 12개월 | 12억 5,303만원 | 9억 8,989만원 | 79% | 5.1명 | 9억 8,989만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 62점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 3,856만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 5,621만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 6,837만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 9,733만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 6,135만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 7,530만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경579842 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 438 | 2026.08.27 | 9억 1,591만원 | 1억 5,300만원 | 16.7% | 매각 |
| 2025타경510863 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 양도면 삼흥리 1259 | 2026.08.21 | 1억 5,249만원 | 7,500만원 | 49.2% | 매각 |
| 2024타경11797 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 강화읍 국화리 793-34 | 2026.06.25 | 2억 8,696만원 | 1억 2,689만원 | 44.2% | 매각 |
| 2025타경244 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 선원면 선행리 99-2 | 2026.09.21 | 2억 9,106만원 | 1억 5,011만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경1024 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 양도면 건평리 948-2 | 2026.08.27 | 5,389만원 | 2,100만원 | 39% | 매각 |
| 2024타경566334 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 내가면 오상리 327-16 | 2026.07.27 | 2억 4,278만원 | 9,521만원 | 39.2% | 매각 |
| 2024타경6337 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 내가면 고천리 667-1 | 2026.10.07 | 4억 678만원 | 7,777만원 | 19.1% | 매각 |
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